高房价后再现高房租，假如把炒房资金赶往股市后果又会如何？

郭施亮

  近年来，房地产市场大热，且逐渐从高房价现象延伸至高房租的问题，而大众的矛盾，也从买不起房子，到租不起房子转变。

  从一二线城市房价的大幅飙升，到三四线房地产市场价格的快速补涨，高房价背后却倒逼着系列调控升级动作的出炉。然而，在密集限购、限售政策影响下，房地产市场高烧不退的现象略有平缓，但在货币金融环境大扩张以及土地供应不发生实质性变化的背景环境下，实际上高房价问题始终未能得到根本性的解决。

  然而，在高房价问题仍未得到实质性解决的过程中，又一个新的问题又出现了，那就是高房租现象的持续演绎。实际上，据数据统计，从过去一年的时间内，已有多个一二线城市的房租涨幅超过了20%，更有甚者，部分地区房租涨幅超过30%乃至40%以上。

  从高房价到高房租现象的演绎，归根到底还是离不开炒房资金的逐利性影响。与此同时，在货币金融环境持续大扩张的背景下，却为高房价、高房租创造出一个有利的基础环境。

  实际上，影响房租价格的高低，一个要看当地市场的实际租赁缺口、一个要看当地市场的实际吸引力以及产业聚集程度。与此同时，仍与高房价现象有着密不可分的联系性，而在高房价的背景环境下，实际上还是会提升周边环境的租房成本以及日常生活开支成本，而对于部分中介机构乃至部分群体而言，可能还会通过高价抢房、囤积改造等手段间接抬升房租价格，归根到底还是追求利益最大化的表现。

  从高房价到高房租现象的先后上演，一方面与货币金融持续大扩张的大环境有着正向关系；另一方面则与政策引导、资本逐利需求等因素有着密切的关联。确实，随着近年来各类资本的快速壮大，颇具逐利性的资本在市场中起到了非常重要的影响作用，而对于部分租赁机构而言，更是通过高息融资的方式进行抢房，试图争夺更多的房源，而高杠杆抢房背后，实际上也是隐藏的投资风险，一旦资金链断裂或面临政策监管的收紧风险，那么对于高杠杆抢房的租赁机构而言，本身还是一种不可小觑的风险，甚至面临携款跑路等问题。

  或许，对于当下的国内房地产市场而言，往往面临着几个严峻的问题，一个在于租售比例较为极端，远远超过成熟市场的平均水平；另一个则在于租金回报率偏低，同样与海外成熟市场相比存在不少的差距。

  但，对于上述问题，最本质的问题，还是在于国内房地产市场的价格水平确实非常偏高，而价格遭到大幅炒高的房地产市场，本身已经远远透支掉未来的发展预期。以租金回报率为例，造成国内市场租金回报率偏低的原因，往往不是因为月租房价格过于便宜，而是因为房屋价格过高，由此导致租金回报率很难回归至理想的状态。

  这些年来，在国内货币超发环境下，资本的壮大对国内市场的冲击影响开始逐渐展现。归根到底，还是离不开“民间资金多，投资渠道少”的问题。然而，对于当下的货币金融环境，虽然M2增速逐渐回落至个位数的水平，乃至创出了近年来的M2增速水平，但考虑到基数问题，实际上仍离不开货币金融扩张宽松的环境，这对于房地产市场以及各类资本而言，还是营造出一个非常良好的发展环境。

  从高房价到高房租现象的先后出现，实际上还是长期宽松货币、民间资金过于庞大的结果。

  由此可见，在大量资本聚集到房地产市场的背景下，容易造成房地产市场的投机泡沫不断膨胀，而从高房价延伸至高房租的问题，也恰恰是资本任性的真实写照。退一步来说，假如把炒房资金赶往股票市场，或许沉睡多年的A股市场，也就立马得到盘活了。

  但是，对于A股市场而言，早已在三年前经历了一轮轰轰烈烈的杠杆牛市行情，而市场也经过了数年的时间，才艰难把杠杆牛市的泡沫压制下去。或许，经过了三年前的经验教训，政策监管态度上或许并不希望股市再度重演三年前的疯牛行情，言下之意把炒房资金赶往股票市场的可能性仍在不断降低。或许，在实际操作中，通过房地产这一蓄水池，把大量资本与流动性锁定在里面，而后通过股票市场的反复波动压缩超发流动性，或许更有利于经济与金融市场的稳定发展。但，由此一来，实际上却在不断增加居民财富的保值增值难度，股票市场基本上很难发挥出应有的保值功能，反而加快财富资金涌向房地产市场，加速房地产泡沫的膨胀。

  由此可见，鉴于国内投资渠道狭窄，又加上外汇管制等因素，实际上导致大量资本无法找到合适的投资出路，而对于发展壮大后的资本，往往具有非常强的冲击影响，而如何正确理性引导资本去向，降低资本的任性发挥，这或许还是当下的一道难题。