巴菲特说：“只有你愿意花时间学习如何分析财务报表，你才能够独立地选择投资目标。”相反，如果你不能从财务报表中看出上市公司是真是假是好是坏，巴菲特认为，你就别在投资圈里混了。“别人喜欢看《花花公子》杂志，而我喜欢看公司财务报告。”

事件：8月20日，万科发布2018年半年度报告。报告显示，上半年万科实现营业收入1059.75亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.24亿元，同比增长24.94%。截至报告期，万科资产总额为13451.52亿元，比年初数增长15.43%；负债总额为11393.67亿元，比年初数增长16.42%，资产负债率为84.7%。报告还显示，截至6月底，万科持有货币资金1595.5亿元；净负债率为32.7%。

通过看上市公司过去十年的财务报表，简单得出这家公司是否具有具有长期竞争优势和持续盈利能力。

我们打开公司近十年来的8大核心财务指标：扣非净利润、净资产、资产负债率、销售现金流、毛利率、净利率、净资产收益率、净利润增速。

下面是主图：行情图和8大核心财务指标

万科A在通达信细分行业属于全国地产行业，该行业A股有37家上市企业，万科A目前流通市值排在第一位：2273.35亿；第二位的是$保利地产(SH600048)$ ：1310.95亿；第三位的是绿地控股：741.04亿元；第四位的金地集团：387.80亿元；第五位的是$招商蛇口(SZ001979)$ ：323.32亿元。截止目前来看，全国地产行业市值突破1000亿的有两家，方便是万科A和保利地产。500亿至1000亿之间的有一家，是绿地控股。A股全国地产行业上市公司有37家，粗略得知这个行业市场竞争格局有点散，但是从第一名跟第二名、第三名的市值差距来看，行业内企业的差距已经比较明显。那么，从A股前五的全国地产行业上市公司，它们的行业地位、抗风险能力、盈利能力和成长前景，从财务角度我们又能得出什么呢。下面就从这四个方面的财务角度一一查看

一、反映行业地位的扣非净利润利润和净资产规模指标：

万科A:2007年到2017年期间扣非净利润从47.91亿元增长到272.80亿元，净资产则从2007年的339.20亿增长到2017年的1866.14亿元。从净资产图可以看出，2017净资产存在突变，打开公司资本运作一栏，公司定向增发了99.366亿元，投资在主业。如果再往前看十年，可以得知公司在1993年上市后通过配股以及定增方式募集了 150亿左右的资金，进行主业投资。

保利地产：2007年到2017年期间扣非净利润从12.35亿元增长到154.39亿元，净资产则从2007年的128.34亿增长到2017年的1582.40亿元。从净资产图可以看出，公司净资产在2007年、2009年以及2013和2018年存在三处突变，但打开资本运作图则只发现公司在2007年、2009年和2016年进行了三次定增。我们以公司公告为主来确定资本运作，但是净资产的趋势从下图看是非常明显的，企业净资产十年时间增长了12倍。

绿地控股：2015年借壳金丰投资上市，2015年到2017年期间扣非净利润从56亿元增长到91亿元，净资产则从2015年的718亿增长到2017年的934.5亿元。从净资产突变情况来看，公司在2015年存在明显的突变，是公司借壳上市的缘故，2015年至今没有再进行股权再融资。

金地集团：2007年到2017年期间扣非净利润从9.56亿元增长到58亿元，净资产则从2007年的92亿增长到2017年的531亿元。从净资产图可以看出净资产存在多处突变，打开资本运作图，可以得知公司在2007年和2009年进行了两次定增，但是公司在2010年底。2013年底也存在净资产突然增加20%（净资产突变信号的阀值就设在20%门槛）的现象。这点怎么解释呢，净资产的增加来源，不是股权融资就是企业内部净利润增加，那么既然没有进行股权再融资，就是企业的净利润增加导致的。而恰恰房地产企业存在很明显的年底结算模式。净利润大多在年底反映，前面上个季度结算很少，所以会导致净资产的突变信号触发，因为触发的原理就是单季净资产比上一个季度净资产是否超过20%，而房地产集中结算，正好导致年底可能会触发这种信号，尤其对于净资产规模小的房地产企业会出现这种现象。毫无疑问，这既是技术性的问题，同时也反映了房地产现金流回落的特性。

招商蛇口：2015年重组重新上市，2015年到2017年期间扣非净利润从44亿元增长到119亿元，净资产则从2015年的621亿增长到2017年的928亿元。从净资产突变情况来看，存在一个年底结算引起的净资产突变信号，但是打开资本运作栏，可以得知公司在2016年再次定向增发募集了118亿元，由于118亿元比上621亿元没有超过20%，所以没有触发信号，这是一个技术性问题。

二、反应风险的资产负债率和销售现金流指标：

万科A:资产负债率从2007年的66逐年增长到2017年的84，销售现金流存在明显的季节性波动，且资金回笼多在年底，而且有些年份还为负。

保利地产：资产负债率维持在72-80区间，销售现金流存在明显的季节性波动，且资金回笼多在年底，而且有些年份还为负。

绿地控股：借壳上市后，资产负债率维持在高位88左右，销售现金流波动明显，不是季节性波动，而是要么持续的流程，要么持续的流入，与万科A和保利地产资金回笼还不一样。这是一个值得进一步反推到他们之间业务差异的好时机。

金地集团：资产负债率维持在72左右，销售现金流存在明显的季节性波动，且资金回笼多在年底，而且有些年份还为负。

招商蛇口：重组上市后，资产负债率维持在72左右，销售现金流持续为负。

三、反映盈利能力的毛利率、净利率、净资产收益率指标：

万科A:毛利率有所波动，在26与40之间，净利率在19与个位数之间，净资产收益率在10-20之间波动。整体盈利能力还可以。

保利地产：毛利率和净利率以及净资产收益率指标与万科A特性比较相近。

绿地控股：借壳后的绿地控股主体毛利率和净利率比较低，净资产收益率维持在13左右。结合其资产负债率情况，可以得知该企业利用了极高的资产负债率来获取净资产收益率，因为他的毛利率只有5个点不到。这点与万科A、保利地产具有更加明显的差异。

金地集团：毛利率和净利率以及净资产收益率波动明显，整体盈利能力一般。

招商蛇口：毛利率和净利率以及净资产收益率还可以。

四、反映成长的净利润增速指标：

万科A:净利润增速波动明显。

保利地产：净利润增速波动明显。

绿地控股：借壳后的绿地控股净利润增速比较稳定，维持在20左右。

金地集团：净利润增速波动明显。

招商蛇口：重组后的招商蛇口，净利润增速先是高增长，而后增速下滑，再加速。重组后的高增长应该是合并报表所得。所以整体净利润增速波动明显。

以上是从巴菲特财务视角，8个核心财务指标，四个方面来考察全国地产行业前五的企业经营情况。

综合以上，A股全国地产行业前五的企业从财务上表现的特征是：一、行业发展多需要股权再融资，同时还需要银行的信贷，因为资产负债率均在70以上。二、销售现金流回笼不是很顺畅，既有结算的原因，还有行业特性有关，因为不仅表现年度集中结算，同时还表现持续年度为负的特征。三、净利润增速波动明显，而企业发展主要靠举债和股权再融资，那么融资的可得性会直接影响到净利润的增速情况。如果不投资，那么净利润增速会大大受限，这是显而易见的。而且客户购房也需要靠银行的信贷来取得，那么从以上的财务特性可以非常明显的得出房地产的发展与证券市场的股权再融资和银行对房地产的信贷政策联系的多么紧密.

原创：反身性之投资