继万达将资产贱卖给融创后，富力地产也在王健林处捡了个大便宜，以199.06亿元拿下了万达77家酒店，相比贱卖给融创的价格，富利地产更是收获颇丰。据花旗银行的报告称，相关酒店资产每平方米作价仅6100元，甚至低于现时的地价，加上毋须资本开支，认为是难得的机会让富力地产一夜之间改变其商业模式。

根据双方约定，7月19日，在签署协议后两个工作日内，富力地产向万达支付20亿定金；完成重组后第三个月的最后一个工作日，富力地产再向万达支付100亿（含20亿定金）的第一批付款；2018年1月底之前，富力地产支付剩余的99.06亿尾款。

对此，业内人士表示担忧，在短短六个月时间内，富力地产账户将净流出199.06亿，这对于富力地产的资金压力构成严重威胁，为了保证上市公司现金流和正常的投资运营，富力地产最稳妥和最便捷的方式无异于发债。

实际上，除了收购万达酒店外 富力地产花钱的地方还不止于此。2016年年报数据显示，截至去年底，公司主要在建项目合53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个。公司主要在建项目总投资额2671.70亿元，截至2016年底已完成投资1369.94亿元，尚需投资1301.76亿元。

面对外界的质疑，富力地产则表示，上半年富力完成400亿元收入，公司自有资金很充足，可以覆盖收购，不会带来现金压力。8月1日，富力地产发布公告称，截至7月底，共实现销售额447.6亿。按照去年全年盈利水平，前7个月，富力地产约能实现55亿净利润。截至今年一季度，富力地产现金及现金等价物总额245亿。

现如今，富力地产主要是通过发行债券融资方式来偿还银行贷款或收购。2016年年报中，富力地产披露，全年公司共发了425亿境内债券。另外，2017年，富力地产又获得了70亿的中期票据。当然，通过发行债券方式来偿还债务，最大的弊端是负债率将持续上升，更加恶化。

2015年，富力地产营收442亿，净利润67亿；总资产1837亿，负债1345亿，负债率73.21%。2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%。截至今年一季度末，富力地产总负债1853亿，负债率79.7%。尽管，富力地产的负债率在国内地产界并不算是最高的，但是其持续上升的负债率，马上引发国内外评级机构的警告。

早在今年3月份，中银国际把富力地产评级降级为卖出；5月份，申万宏源维持对富力地产的减持评级。而近期，美银美林发布报告指出，作价达199亿元人民币，接近富力股本的45%，而且是投向回报期较长的酒店资产。因此，美银美林将富力2018及19财年盈利预测分别下调2%。惠誉在其官网宣布将富力地产BB评级列入负面观察名单。

在富力完成对万达酒店的收购之后，国内外投行调降对富力地产的评级，预计未来富力地产在债券市场上的融资难度和成本可能会大幅上升。此外，由于富力地产大规模收购万达酒店，资产负债表的进一步恶化，再加上房地产调控政策的收紧，这也使得富力地产在2017年登录A股市场的前景渺茫。所以，大规模收购将拖累富力现金流并非杞人忧天。

当然，富力收购万达酒店后，其酒店业务能否马上带来现金流也是关键。但实际上，富力地产的酒店业务板块一直处于亏损状态中，从2012年至2016年，富力酒店业务持续损，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。而从2014年开始，该业务的毛利率分别为29.41%、26.90%和19.79%，逐年下滑。

另外，公开材料显示，2016年底，富力地产拥有14家运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店10家。5年内，虽然有8家酒店竣工，但富力地产几乎每年都有10家左右的酒店处于在建中。显然，酒店板块对于富力地产来说，是鸡胁板块，既不能产生多少现金流，还要不时的投入更多的资金进去。

那么，富力地产在大规模收购万达酒店后，其酒店板块业绩能否改善呢？近三年来，富力地产旗下酒店业务一直处于上亿的亏损状态，而万达酒店的部分业绩的利润率明显低于富力酒店，亏损更大。

从表面上看，富力地产拿下了77家万达酒店，会扭转其酒店业务的亏损局面。但实际上，万达出售的酒店在一些方面比富力还不如。中短期要想扭亏为盈，产生现金流，目前还很难做到。尽管富力地产以极低的代价买下了万达酒店，但副业（酒店）很可能会把主业（地产开发）给拖累、拖瘦、拖死。

平说财经 （**ID: BZZCAIJING )原创时评。