近日，穆迪发布了《中国房地产市场焦点》报告称，受强劲销售增长支撑，三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨，且平均涨幅高于一线和二线城市。另据Wind统计数据显示，用全国商品房销售面积减掉全国30大中城市销售面积后，目前三四线城市市场占全国市场比重长期保持在77%-90%之间。

此外，据统计局公布的5月份住房数据显示，蚌埠、北海、湛江等三四线城市房价环比领涨全国，一些更小的城市比如廊坊、黄山、张家口等，房价基本一年翻倍，俨然呈现小牛市的氛围。由此可见，三四线城市目前占据着中国房地产重要的地位，而且它的地位已从被动跟随到主动领涨阶段。

自2015年初以来，30个大中城市的商品房成交量主导了全国房地产销售行情，但自2016年四季度以来，全国30个大中城市商品房销售面积大幅下挫，而全国商品房销售面积却保持平稳增长。这也意味着，三四线城市在支撑着销售量，并且走出了完全独立行情。那么，部分三四线城市为何会出现“量价齐升”的局面呢？

一方面，我国政府对房地产的政策是“因城施策”，就是对部分热点的一二线城市进行严厉调控，但对于多数三四线城市房地产更是要“去库存”。当一二线城市的炒房热度开始降温之后，更多的炒房者就跑到了一些价格尚处于“洼地”的三四线城市继续他们的炒楼活动。既然一二线城市不允许炒房了，那就跑到三四线城市再去抄一把。

另一方面，现在很多银行都提高了热点城市的购房贷款利率，往往是一二线城市首套房贷是在基准利率上调10%，二套房贷利率是基准利率上调20%。有些银行干脆延迟房贷发放的进程。

而对于三四线城市来说，消化过剩库存仍是首要目标，银行在购房贷款采取了比较宽松的政策。这对于很多已经踏空房价上涨行情的群体来说，既然在一二线城市已买不起房，只能退而求其次，在周边三四线城市投资购房，至少也可以分得三四线城市房价上涨的最后一杯残羹。

正是因为大量投机性需求从大中城市被赶出来，以及不想再踏空行情的购房者群体蜂拥而入，才会导致近期部分三四线城市房价开始出现“补涨”行情。面对三四线城市房价七连涨，现在三四线城市房产能否继续介入呢？对此，笔者认为三四线城市炒房风险很大，大家在购房时应采用有条件的筛选方式，以便尽可能的规避潜在的置业风险。

第一，有区位优势的三四线城市可以考虑。从目前来看，比较显著的都市圈有环京（京津冀）、环沪（长三角）、环深（珠三角）城市群。环沪是整个中国经济聚集区最强的，和它最接近的城市是：南通、无锡、苏州、嘉兴、昆山、宁波、镇江。环深的活力也很强，代表城市有：惠州、东莞、佛山、珠海、江门、中山、汕头。环京一直是房客关注的重点，代表城市有：廊坊、保定。

此外，部分经济实力较强的二线城市周边所带动的城市也可考虑。比如，厦门附近的漳州、合肥附近的六安、武汉附近的孝感、杭州附近的绍兴等。从区域位置上说，以上这些三四线与其他三四线不能等同对待。因为它们的特殊性是离开热点城市比较近，往往是数小时都市圈所能覆盖的城市。

第二，要看这个三四线城市基础设施是否完善，交通是否通畅，在经济发展方面是否具有各自的特色。笔者认为，只有制造业和服务业都比较发达，才能解决更多的就业岗位，吸引更多外来人口的净流入。

举个真实案例，内蒙古的鄂尔多斯的房价也曾一度被炒房客推上了天，但是当地经济增长方式比较单一（主要靠煤矿和羊毛），对外来人口缺乏足够的吸引力，到最后不仅房价泡沫被挤破，而且还有规模极其庞大的商品房被空置，只能沦为鬼城。

第三，选择“去库存”压力并不大的，而且政策调控相对较轻的三四线城市。由于前些年房地产投资过热，大家一窝蜂的搞房地产开发建设，导致多数三四线城市出现严重的“去库存”问题。

而只有少数部分三四线城市没有明显的去库存压力。如果现在要到三四线城市去投资，只能选择一些库存压力不大，比较容易消化城市。试想，如果一个三四线城市不算新房入市数量，仅存量房“去库存”就要耗费二到三年以上，那么巨大的库存会使现在的购房者沦为接盘侠。

相对于一二线城市的高房价和严调控来说，三四线城市的确是价格“洼地”。但我们不建议，大家都跑到三四线城市去投资炒房，因为潜在的不确定性风险很多。但如果投资者一定要参与其中的话，那么我提供给大家的以上几点看法，希望能够为您在投资三四线城市房产时提供参考，以便能规避风险。

本文由平说财经（**ID：bzzcaijing）供稿，观点犀利、时效性强，财经爱好者喜爱的内参！