本文概述：在近几年燕郊房价跌宕起伏的过程中，通过炒房实现财务自由或置换到北京的投资客不乏其人，但对于多数房地产投资客而言，包括燕郊在内的环京楼市是一场噩梦，尤其是在燕郊限购政策出台前的几个月，一部分投资客重资押注北京平谷线，部分投资客以超过3万元/平价格囤积房源。但到了2020年，受疫情和房地产政策调控的影响，很多购房者无奈走向断供，看着房子被银行收回。数据显示，全国住宅法拍房的挂牌数量已经已经超过了160万，这相比2017年涨了180倍！顺势而为，买房暴富的时代，似乎已经结束了。

1、燕郊房市火热发展，炒房团蜂拥而至

2、房价暴跌（疫情、政策），炒房团走向断供的选择

3、未来楼市发展

在某社交平台，曾有名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款。”

这名网友是在燕郊房价不断攀升的2016年，以2.7万元每平方米、总价108万元，买下这套40平方米的一居室的。这套房子大概还了4年多的房贷，每月还款4200元，还剩73.64万元贷。

和他一样“生无可恋”的，还有许多人。这些购房者是在没有购房资质的情况下，与开发商或二手房业主草签了购房合同。在环京房价持续下跌之后，很多人的房子还没到手，就赔了一半。

楼市从魔幻走到现实，有人进场、有人离开、有人被套，环京楼市何以至此！

走向魔幻主义的燕郊房市

史料记载，燕郊因春秋战国地处燕国城郊而得名，清康熙年间，建造燕郊行宫，作为帝后出京冬巡、拜谒东陵的首站，直到今天，燕郊主城的大街还叫行宫大街，核心区的宾馆叫做行宫宾馆，菜市场都叫行宫市场。

如今，从行政上看，燕郊隶属河北廊坊，但从地理位置上来看，它离北京更近。燕郊距北京只有35公里，从燕郊开发区进入北京，只需跨过一条500米长的潮白河。得天独厚的地理位置，让燕郊被冠以“环京一哥”的称号。这块京城飞地，有着和长安街相似形制的彩虹门，也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。

也正因为此，燕郊被寄予厚望——承接北京产业和人口转移的“试验田”。

十年前，河北省就曾邀请北京一起规划打造“环首都经济圈”。这里边就包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、三河市（包括燕郊）、香河县、固安县等13个县(市)。

2010年到2015年间，北京市陆续出台调控房产政策，从商品房限购，到缴纳社保年限，再到通州最严限购令，房价也是翻着跟头地涨，许多在京购房无望的北漂族，纷纷到环京地区购置房产。同时，炒房客也蜂拥而至。短时间内，购房需求大增，导致楼市供不应求，环京房价自此野蛮生长，燕郊、大厂、香河等地的房价，几乎翻了一番。

资本闻风而来，万科、五矿、合生等众多房地产企业火速进驻燕郊、香河等城镇，开始跑马圈地。环京概念继续被热炒，2014年11月，燕郊房价冲破了1万大关。彼时，北京房价也才3.5万，深圳还是2.4万，杭州只有1.7万。

“燕郊的房子一下子卖疯了，一天一个价，最开始一天涨几十块钱，后来一天就能涨一百块钱。当年房子没人要的时候，开发商雇司机包卡车往燕郊拉人看房，来的都是老头老太太，后来房子好卖了，中介都在高速口卖房。”燕郊本地人回忆，“公交车停三次就能到北京，上高速20分钟到北京，25公里到广场”，这些被开发商写在广告里的话，吸引无数炒房客蜂拥而至。

2016年前后，燕郊的房价甚至达到了近4万元每平方米。环京楼市热火朝天，开发商则是欢腾一片。一些大开发商项目开盘，甚至一次性动员了200名销售人员。百度百科在2016年更新了燕郊人口的数据——120万，比十年前多了10倍。

“当时有房产专家预测，燕郊的房子恐突破五万元大关，”小吴回忆，买房子的时候甚至都没看到房子，就给中介打了钱。“你不买，立刻就会被卖掉，那个时候根本没机会思考，就想赶紧买上。”2017年，小吴匆忙入瓮，幻想着凭借杠杆可以实现财富自由，但没想到这成了一个噩梦。

眼见燕郊楼市塌

2021年年初，燕郊通勤人员进京新政实施的这一天，住在燕郊的小张花了整整4个小时才到达公司。光走完这座500米的桥，就耗费了2个小时，一场疫情，让更多人感慨：“这么多环京的城市，燕郊离国贸再近，固安离大兴机场再近，它们终究不是北京。”

2017年3月，北京楼市调控政策加码过后，环京楼市也掀起限购风暴。2017年3月，燕郊限购令发布后，房价也马上开始下跌，到2018年10月，已经跌至1.6万每平方米，跌幅近35%，两年后，燕郊的房价已经从最高点的4万元每平方米，跌至不到2万元每平方米；大厂地区的房价，从3.5万元每平方米，跌到了1万多元每平方米。

作为一个房价腰斩的地方，燕郊也就此成为炒房客的覆灭之地。人民法院资产诉讼网显示，截至12月16日，2021年燕郊法拍房数量为818套（不剔除重复拍卖），为2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍，人民法院资产诉讼网上还显示，未来一个月，还将有三套燕郊的房产被拍卖，起拍价在123万至211万之间。在这些司法拍卖的房源中，有相当部分的债权人为银行机构，这说明大部分是断供者。

断供这条路其实很简单，就是按月不给银行打钱，银行会每月敦促还款，大概持续不还半年时间，银行就会启动起诉程序，通过法院冻结房屋，然后走法拍程序最终拍卖掉这套房产。

“房价一路下跌，房子不断贬值，市值甚至低于尾款。经济周转不开无望的心理下，只能选择断供止损。”某房产经纪人透露，在他从业的四五年时间里，经手过的燕郊法拍房中，大多数都是断供的，其中福成和潮白人家的楼盘尤为多。

有断供者欲言又止，有断供者不吐不快。今年12月10日，一名网友自曝 “亲身经历，我断供了”，这个帖子在网络引起轩然大波。这名网友2017年在燕郊花426万买了一套房，四年还了80万元的房贷，其中只有16万元的本金，剩下63万元全都是利息。房子更一路贬值到现在的235-240万元。更令他无法接受的是，断供过后，自己至少亏了280万元。

12月下旬，有一则燕郊业主“此房白送”的帖子，在社交平台流传开来。照片上的文字显示：因为房子太多，还不起月供，此房一分不要，白送你。你只要还月供就行，我只是不想有逾期。

“环京多数区域不仅基础设施比如交通等没完全跟上，软件设施比如教育资源、医疗资源等也稀缺，更重要的是，它们的产业结构也比较单一。”一位资深地产人士分析说。产业结构单一，意味着购房者的就业问题就无法解决，就算有户口，人们只能白天在北京上班，晚上再回来睡觉。这样一来，环京城市仍可能是一座座“睡城”。从本质上来说，尽管无比靠近北京，但燕郊始终只是河北的一个小镇，其产业和经济都不足以支撑它的房价。

缺乏基本面支撑的楼市，注定极其容易受到政策的影响，调控一来，分分钟现了原形，跌到妈都不认。这也解释了另一个疑问：同样的调控周期之下，为什么北京房价仅仅只有10%左右的回调，而燕郊却面临腰斩的命运？

一个时代的结束

近一年以来，房地产下行压力持续加大，2021年截止11月10日，单单是发布了破产文书公告的房企就有339家，平均每天破产1.07家。导致房地产市场持续下行的主要原因是政府对房地产严厉的调控，融资方面的“三条红线”，房贷方面的“两条红线”，直指房企杠杆和银行信贷供给，2021年以来，全国房地产调控累计接近600次，堪称地产史上最严监管时代。

关于房地产市场，文中透露五大信号，为未来5年的楼市发展指明方向：“房住不炒”贯穿未来五年；减少房地产对金融资源的挤占；住房租赁仍是“风口”；重视老旧小区改造；住房消费健康发展。

十四五规划中提出引领中国经济高质量发展，显然经济主要依靠房地产发展的时代已经过去。资源更多要分配到高新技术产业上。

有专家指出，短期来看，一直到明年的一季度，二季度，房地产市场都会处于比较稳定的环境。从总体政策上来看，调控政策不会迎来大幅度的放松，过紧会导致一系列经济失衡的问题，威胁房企存活。如果此时过松，就会使市场迎来大幅度反弹，可能会强化房价永远上涨，政府永远呵护地产的错误预期。

“这是一场楼市价值的自我回归”，过去十几年的房价飙涨之下，炒房客横行、产业结构畸形……房地产行业，已经变成一个击鼓传花的财富游戏，如今，走过蛮荒时代，“房价不会下跌”已经是个彻头彻尾的谎言。

不管怎样，顺势而为，买房暴富的时代，已经结束了。