【逻辑阐述】

1、上海浦东提出实现新时代高质量发展，高科技企业云集的张江园区有望成为核心引擎

2、大国崛起需要科技创新，张江有望成“中国硅谷”

3、践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略战略助力公司转型升级

4、园区产业链集聚效应优势明显

5、政策优势明显

6、管理经验丰富，激励到位

【具体解析】

一、行业分析

1、上海浦东提出实现新时代高质量发展，高科技企业云集的张江园区有望成为核心引擎

2018年浦东地区生产总值首次突破万亿大关，在上海各区中一骑绝尘，领先第二名的嘉定区接近4倍。在上海出台《关于支持浦东新区改革开放再出发实现新时代高质量发展的若干意见》中，浦东发展再树新目标，2025年GDP要破2万亿元，用7年时间实现翻番，支持浦东新区以制度创新为核心，赋予浦东市级经济管理权限。

浦东过去30年的快速发展，主要依赖于以金融业为代表的第三产业的增长，而从近两年的增速来看，第三产业增长呈现一定的放缓趋势。若要实现2025年DGP翻倍的目标，浦东的年均增长率要保持在10%以上，仅靠第三产业显然是不够的。在浦东新区出台的科技创新功能倍增和产业能级倍增行动方案中指出，浦东将于2025年培育形成“中国芯”“创新药”“蓝天梦”“未来车”“智能造”和“数据港”六个千亿级规模的硬核产业集群，这也意味着先进制造和科技创新将引领浦东未来的发展。

依托张江国家集成电路产业基地和临港集成电路综合性产业基地，浦东在高端芯片设计、核心器件量产、先进制程、核心装备开发等关键技术领域实现突破。2018年浦东集成电路生产量118.4亿块，占全市比重超过50%，销售量117.7亿块。除了集成电路，浦东在许多重点领域也有突出表现，涌现了一大批先进企业。

2、大国崛起需要科技创新，张江有望成“中国硅谷”

我国自改革开放以来经济取得飞速发展，但仍然存在发展不平衡不均衡的问题，目前已面临适龄劳动人口占比下降和老龄化持续加重的双重挑战。参考美国硅谷的历史经验可以发现，科创中心对国家的产业升级起到至关重要的作用。张江受政策引导和产业链集聚效应的双重作用，已经成为上海集成电路产业中心。区内配套完善，资金支持充足，并受到国家的大力支持，具备成为下一个硅谷的潜力。

二、公司分析

看点一、践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略战略助力公司转型升级

公司着力打造“新三商”战略，即全产品线的科技地产商，全创新链的产业投资商和全生命周期的创新服务商。公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，一方面提供“出租+出售”的地产服务，另一方面更战略绑定园区客户，通过产业投资和园区服务，形成更长期更紧密的业务合作关系。

看点二、园区产业链集聚效应优势明显

公司专注于生物医药、集成电路、信息技术等领域，在园区内打造了一批完整的产业链，形成了产业集聚效应，上下游企业之间协同发展，在不同环节发挥各自的“长板效应”。

园区内的集成电路产业形成了包括集成电路设计、芯片制造、封装测试、设备材料在内的完整产业链，覆盖企业逾200家，2018年全产业公司创造的营收占到全上海的六成，全球芯片设计10强中有6家在张江设立了区域总部、研发中心，上海芯片设计10强总部均位于张江。

园区内的生物医药行业形成了从新药研发、药物筛选、临床研究、中试放大、注册认证到量产上市在内的完备创新链，2019年园区内生物医药企业创造的总收入达800亿元，产业规模占全上海将近1/3。

看点三、政策优势明显

自1999年上海市委、市政府决定实施“聚焦张江”战略以来，高新技术企业纷纷入驻园区，各类科研机构纷纷向张江集聚、资本及人才纷纷涌入张江。张江高科作为张江园区唯一的上市实体，是张江园区开发、运营、服务的主力军，得到了各级政府的大力支持，政策优势明显。

看点四、公司融资渠道畅通，成本显著降低

公司融资规模平稳增长，成本显著降低。2019年公司融资规模达92.38亿元，同比增长24.8%；公司整体融资成本持续呈下降趋势。2019年仅为3.88%。2020年3月，公司发行一笔规模8.3亿元的超短融，发行利率低至1.95%，创历史新低。

公司融资渠道丰富：从直接筹资来看，公司股权和债券融资并重，并不断开拓新的融资工具，如自贸试验区专项债务融资工具和双创专项债务融资工具等。从间接融资来看，公司与多家银行合作关系良好，截止2019年末，公司获得的授信总额合计218.1亿元，已使用额度42.475亿元，未使用授信额度为175.625亿元。

公司对接多层次资本市场的通道优势明显，截止2019年底，公司参股了上海股权托管交易中心、张江小额贷款公司、上海金融发展投资基金等，旗下金融机构丰富，融资较为便捷。

看点五、管理经验丰富，激励到位

管理层经验丰富，自2014年葛培健先生接手公司以来，公司从以前工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周期”模式，逐渐向“股权化、证券化、品牌化”转型，并提出“新三商”战略。管理层挑选标的独具慧眼，成功投资喜马拉雅、天天果园、唱吧等一批独角兽企业。

人才梯队储备满满，公司员工学历结构不断优化，2019年公司本科及以上学历员工比例达903.%，连续5年保持增长趋势。

市场化激励机制持续发力，公司提供有市场竞争力的薪酬水平，福利待遇完善，晋升体系多元化，吸引优秀人才加入。员工绩效考核实施中长期激励机制，公司2014-2016年连续三年提取了超额净利润的5%用于对员工的中长期激励，将员工利益与公司长期发展挂钩，形成命运共同体，促使员工关注公司长远发展。

【风险提示】

1、行业销售波动

2、政策调整导致经营风险

3、产业投资经营持续恶化

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