房地产金融化表现不仅仅是把房子搞成了投资品和投机品，失去了居住属性，推高房价后使得百姓买不起房，一房难求。而且更重要的是表现在房地产的征地、建设和销售等整个环节金融化全面覆盖。最重要的是房企从购地、安建和销售等各个环节都金融性负责太高。所谓金融性负债主要是指需要按期还本付息的负债规模太大，占比太高了。

房地产负债高包括国家、企业以及其他经济体高负债现象，在经济顺周期情况下也没有多大问题。只要经济持续增长，包括房价持续上涨，就会慢慢对冲或者稀释高负债风险。高负债经济的最大风险就是宏观经济持续走低，将会捅破高负债的泡沫风险。所有超负荷经济发展做法包括房地产的高负债泡沫风险，最终风险被捅破而爆发金融危机的都是宏观经济的下行或者说经济增加值已经托底不了高负债了。房地产高负债金融风险被引爆直接原因是房价下跌，房子变现后的增加值覆盖不了高负债本金和利息了。导致开发商资金链条断裂，引爆金融危机。另一个是银行把贷款放给了无力偿还房贷利息和本金的购房者。这个在中国基本不存在，按揭贷款总体把控很严。

那么，中国的房地产负债规模有多大，结构如何呢？首先，看看银行房地产贷款。央行数据显示，截至2019年9月末，房地产贷款余额为43.3万亿元，占各项贷款余额的28.8%，同比增长了15.6%。其中：个人住房贷款的余额是29万亿元；房地产开放贷余额为11.2万亿。

在这些房地产贷款中个贷部分风险不用太担心，因为商业银行总体把控较严，这么多年首付款比例一直很高，投机投机炒房基本被挤出。这部分引爆风险的可能性不大。这与美国是不同的。最担心的还是地产房产开发性这11.2万亿的贷款。

另一个数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元。减去11.2万亿银行贷款，还有9.1万余元融资是非银行贷款渠道。而9万亿房地产开发融资大多是高息高成本的。这里面包括互联网金融、民间金融包括地下钱庄、各类债券等融资渠道。这些高成本资金不说房价下跌，就是房价滞涨情况下就会导致资金链条断裂，进而引爆风险，包括银行贷款都难以归还的。

目前房地产企业也许正在面临这个困境。房企大部分债务将在2019年至2021年集中到期。为缓解压力，不少企业纷纷发债输血。Wind数据显示，11月18日至22日期间，房企境内发债总额达到96.9亿元，环比暴增62%。值得注意的是，众多房企在发境内债的同时，海外融资渠道同样开启。据不完全统计，仅11月，就有19家内房企先后发布美元债，总额约68.63亿美元，其中，万科、旭辉、正荣、佳兆业更是接连发行2只境外债。

这种拆东墙补西墙的套路最终会玩不下去的。因为大的宏观经济趋势，金融整体环境，房地产市场走势，房价已经形成的下跌预期，等等，都决定了房地产的日子越卖越难熬了！