管理      2015  年的中期策略报告里，我们谈了两件事情，一件事情是流动性的拐点对地产板块的影响，这是当时的“主要矛盾”，当时的结论也很简单，也即超配地产大票，另外一个谈到的事情则是地产行业存量时代的一个选股框架，因为这是寻找下一轮增长点的必要准备。 
        2016  年年度策略我们谈什么？依然是两个事情，我们在这份年度策略报告里头会首次展示一份“降噪”数据库，其原则是必须对地产行业变化以及对投资有指导作用，而非增加研究者和投资者面对的噪音，与此同时，我们亦会把“增量市场新格局、存量市场新经济”的选股框架进一步拓展和完善。 
        1.  短期压抑地产投资是一种“期限错配”
        “房地产的支柱作用暂时无法动摇”，是比较流行的说法，这个说法背后到底是什么？他离不开的却是另外一个近期流行的词“供给侧改革”，很好或简单理解了供给侧改革的含义，才能帮助我们理解地产的支柱作用中期无法动摇，以及后面分析的地产周期的持续性（方向和时间），我们尝试根据“降低噪音”的框架给市场一个比较客观的展示，同时给出明确的结论。

        “供给侧改革”，和房地产有啥关系？供给侧改革并非新提法。前阵子提改革，说要提高整个社会的TFP，就已经是供给侧思维了。经济转型在某种意义上和提高TFP（全要素生产率）是同义词，也是为未来跨越中等收入陷阱埋下的伏笔。然而大家就开始yy  了，意思政府要大力转型了，肯定要压抑投资了，压抑地产了，顿时有一阵子投资、地产投资都变成了贬义词。