第二例B转A来袭

　　新城控股首日如何定位

　　⊙海通证券(600837)张崎 编辑 杨晓坤

　　今天是新城控股吸收合并新城地产并在A股上市首日，这是继2013年浙能控股吸收合并东南电力并在A股上市之后的第二个“B转A”案例。

　　今年5月，新城控股作为存续公司承继江苏新城的全部资产、负债、业务、人员及其他一切权利与义务，新城B股终止上市并注销法人资格。

　　此次吸并中，新城B股换股价格为1.317美元，较定价基准日前20个交易日的股票交易均价有166.6%的溢价，按照汇率折合人民币8.12元/股。新城控股A股股票发行价格为9.82元/股，本次换股吸收合并的换股比例为0.827，即换股股东所持有的每1股江苏新城股票可以换得0.827股新城控股A股，新城控股此次合并发行的股份数量为5.42亿股。

　　新城控股合并新城B后，2015年预计实现的备考归属母公司股东净利润数为15.5亿元，新城控股实际控制人王振华承诺，如果新城控股2015年净利润低于预测值，差额部分将以现金方式向新城控股补足。

　　大股东的承诺是有底气的。近年来，公司加速全国化布局，集团也从原来的单一住宅开发，进入商业综合体开发，规模不断上新台阶。截止到2015年底，集团已经在全国大中城市有20多座“吾悦”系列商业广场开业或在建，未来将以住宅和商业综合体开发及商业管理为主线，并辅以社区综合管理业务，包括围绕社区居民的健康养老服务等。

　　根据上市公告书，新城控股A股上市首日开盘参考价（即时行情显示的前收盘价）为新城控股换股吸收合并江苏新城的每股发行价格9.82元，上市首日不设价格涨跌幅限制。但根据上海证券交易所的相关规定，集合竞价阶段股票交易申报价格不高于前收盘价格的900%，并且不低于前收盘价格的50%；上市首日如股票竞价交易出现异常波动，上交所将按照有关规定实施盘中停牌措施。

　　新城B股终止上市前最后交易日的收盘价是2.216美元，按照汇率和股票折算关系，对应的新城控股A股价格在17元左右，但二级市场历来有“炒新”习惯，近期又值房地产板块大幅上涨，新城控股上市首日股价可能受到投资者追捧。当然，原来的B股股东也可能因为获利不菲而抛售，从而引起较大波动。对此，投资者宜立足长远，结合自己对公司长期价值的判断谨慎决策。

　　目前房地产行业整体估值水平差异较大，万科、保利地产(600048)等全国性龙头企业不到15倍市盈率，而一些增长较快的区域性房地产企业，市场一般给予20-30倍市盈率的估值。根据新城控股的业绩承诺，2015年每股收益不低于0.9元，据此推算，可算出新城控股大致的股价定位。