小牛：去年以来，地产股价格走势与房价变化出现明显背离，2017年年初至2018年上半年，A股市场的地产股大幅下跌，仅2018年上半年房地产股票指数下跌了14%。但全国70城住宅房价格指数环比一直在上升。今年与去年同期相比，估计平均涨幅在10%左右。为何房价走势和房地产走势的背离如此明显？                          

吴老师：房价的走势跟房地产股的走势出现背离，很关键的一点是什么呢？是现货的价格跟未来预期的价格发生了非常大的分歧。房地产价格虽然现在处于历史高位，比较坚挺，但是市场认为在未来房地产的价格不一定能在高位。

股票买的是什么？买的是对未来公司的预期。为什么房地产股票会绵绵下跌？其实它反映的是一种未来，市场认为未来的房地产行业、房地产价格有可能出现萎缩、下降的趋势。

当然这也跟我们整个市场的大环境有关，我们A股市场的整个大环境现在处于相对低迷的状态，这进一步抑制了房地产股的表现。

那么未来房地产股的运行格局我觉得要取决于几个因素：

1.我们市场本身。如果A股市场开始走牛了，那房地产个股肯定有向上的动力所在，但是最终房地产股如何演绎？还是要看房地产行业本身的上市公司它们未来在演绎过程当中到底能够取得什么样的成果。

2.我认为未来的中国房地产应该会进入分化的时代，不是说像过去一样，只要随便盖一栋房子就能够赚钱了，而可能更讲究房子做出来的质量或者后面的服务，那在这样的趋势下我觉得会更有利于中大型的房地产公司的发展，因为他们有品牌、有实力，也更容易在未来转型升级当中抢占先机，这就是我对未来房地产这个板块的思考。

小牛：  目前主流地产股的PE估值已经持续跌至底部区域，仅次于14年底部，从高点已经回撤49%。在当前的环境下，吴老师您认为接下来房地产股票将如何演绎？

吴老师：         

我觉得未来可能会出现一个分化，那些真正有市场前景的，未来能够在房地产行业动荡的博弈过程当中继续保持目前的优势地位的房地产公司，一定会脱颖而出的。这个可能就在于未来看的不是谁会盖房子了，而是在于谁盖的房子质量更好，服务体系更好，这个是我们未来看房地产企业发展的一个关键因素。因此我更倾向于一些中大型的房地产公司，未来它们可能会在逐步竞争当中占据优势和先机。

因此我认为房地产行业虽然现在的估值相对比较低，但是最终不可能全部都走起来，只有局部的房地产公司能够在未来充分博弈的过程当中脱颖而出。最终能够走多远也要看我们的市场本身，如果我们的A股市场慢慢走牛的话，相关优秀的房地产上市公司肯定能够在未来这种博弈过程当中体现它的价值。

在目前整个局势不是特别明朗的时候，我个人建议应该采取欣赏的态度对待房地产板块。