一、引言

进入2018年以来，房地产板块可谓是来势汹汹！连续大涨，应该是涨幅非常靠前的板块之一，这么咋么啦？

房地产股票一般不是一旦遇到调控就涨不起来了吗？甚至还跟着往下跌，乃至大跌，持续大跌……

今天1月16日，房地产个股再次集体发威，板块涨幅超过3.72%，其中，更是多达6只个股涨停，涨幅超过5%的比比皆是。

这样的表现，似乎和我们之前所思所想不一样了呢，房价才是越调越涨，咋现在房地产股票也一样了呢，同样是“越调越涨”？

直接这么简简单单划等号，就把房地产股票和房产投资等同起来，显然容易陷入看法过于片面境地，为此我们有必要做些解读。

二、业绩、业绩还是业绩

投资股票，直接的表现要么业绩，要么题材，总得二者有其一。

当前调控的背景下，行业题材就谈不上；

若从区域主题投资角度看，或许还有一点点题材可言，比如粤港澳大湾区、雄安新区、甚至杭州大湾区、或者上海自贸港。

一旦是这样的题材，就自然离不开这些板块的异动，盘面没有看出这几个大区域主题的异动，即使2018年元旦行情以来，这几个主题板块也仅仅是“一夜游”的行情表现，和房地产这般持续上涨显然是不同步，甚至是背道而驰了。

因此，唯一能解释就是业绩，这是最能直接体现板块价值的一个重要出发点。

我们看到，过去10年以来的商品房的销售额累计同比增速，先后经历过3次下跌和上升的周期

——第一次周期：07-08年是下降期，08-09是上升期；

——第二次周期：09-11年是下降期，11-13是上升期；

——第三次周期：13-14年是下降期，14-16年是上升期；

——第四次周期：17年之今是下降期；

增速处于上升期容易理解，但是处于下降期就不容易理解了。

一般而言，增速下滑，就意味着后市不好，未来行情发生变化，这时房地产股票往往得不到好的估值，自然在这样调控背景下，房地产股票低迷是很好理解的。

但是现在情况有悖常理，即使这样，我们还是需要思考，这仅仅是增速下降，并不等同于销售额下降，这点必须要明白的。

我们看到过去2017年，虽然增速下滑，但是依然是维持在20%附近，准确的描述还是处于正的增长区间。

——2015年最高的增速超过50%，2017年回落到20%。

这样的数字依然是一个很高的增长，因为销售额基数已经足够大了。

自打进入2018年，几大房企在过去2017年的靓丽销售数据就跃然纸上，一时间风光无限。

从下面图表中，我们看到，三大房企的年度销售额首次站上5000亿关口，前三甲分别是碧桂园、万科和恒大。

接下来则是三家房企进入了3000亿关口，分别是融创中国、保利地产、绿地控股。

而前十大房企的门槛更是已经提升至1500亿。

这样看来随着城市化进程的继续推进甚至要加速的背景下，加上当前房价越来越高的作用，未来也许用不了多久就可以站上万亿销售额，这将不是什么大惊小怪的了！

显然过去的2017年对于房地产上市公司而言，销售业绩是足够靓丽的，仅仅销售额肯定是不够的。

所以大家不妨回答第一张图中，我们看到图中的26家房企的净利润几乎都是飘红的，仅有3家是负增长，也不过是20-30%的下滑。

可见，房地产行业整体景气度很高。

三、全新角度—港股

就算提到销售额维持较高的成长，但是毕竟增速是变慢，所以给予好的估值和更好的上涨动能，很多在过去多年的投资逻辑思维下的朋友，肯定不能接受。

不能说现在房地产股票上涨，老余同志你就硬拉过来支撑吧。

确实以上的说法，还不足够说明这次房地产集体大涨的本质原因。

因此我们需要换一个视角来说明问题，这就是港股！

2017年是港股的牛市年，也是内房股的大涨年，更准确的说，内房股造就了这波2017年港股牛市。

我们只需要挑选两家港股的技术走势和A股万科做个对比：

——融创中国：2017年，从6.14港元涨至43.55港元，涨幅为609%；

——中国恒大：2017年，从5港元涨至32.5港元，涨幅为550%；

——万科A：2017年，从19.76元涨至33.83元，涨幅为71%。

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显然，万科A作为A股房地产的龙头，用它来作为对比显然是再好不过了，但即使这么优秀的A股房地产上市公司，其涨幅却和港股内房股的涨幅根本不是一个量级的。

但是我们看到三家公司的销售额对比来看，显然万科A的表现一如既往的稳健，最多是增速上弱于融创而已。

但是股价的表现不至于表现如此大的差别呀？

原因只能是两市的投资者不一样，完全不一样。

港股投资者准确的说是三类人群：

——内地投资者、香港投资者、全球投资者；

而考虑到内地投资者比例还是比较低，所以真正起作用的投资者是两类人群：

——香港投资者、全球投资者；

香港投资者，可是实打实的经历过几波香港的房地产牛熊行情。而在这样的风浪中，他们多少参与过或至少见证了像和记黄埔这类香港房地产股票的持续上涨，最终造就了多个亚洲富豪。

而全球投资者，不管是美国还是日本、甚至是欧洲，他们都是经历了房地产牛市和熊市，是最懂房地产投资逻辑的。

我们知道过去2017年房地产大事件中，有一则是：

——7月10日一早，万达商业、融创中国联合公告称，万达商业与融创中国宣布，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。

最终融创中国把这次收购的资产打包，在香港发债，结果是如何：

——8月3日，融创中国公告称，成功发行10亿美元两组高级债券，包括4亿美元6.875%票息的3年期债券和6亿美元7.95%票息的5年期债券。

——全球顶级的3家投行——摩根士丹利、汇丰银行、花旗银行，以及6家中资金融机构——中信银行（国际）、招银国际、海通国际、兴业国际、工银国际及浦银国际均参与了本次债券发售，共同组成了一只可谓豪华的承销团队。

——本次发行获得了海内外投资者的高度认可和追捧。在宣布初始价格指引后2小时内发行规模便获得全额覆盖，订单量继续上升，峰值超过30亿美元。

一句话来形容，就是这次融创发债被全球投资者给“秒杀”了。

因为这次发行获得了优质投资者的追捧，其中包括全球性的和中资的资产管理公司，寿险公司，商业银行，私人银行等等。

通过多方了解到，这些投资者大体的看法应该是：

——中国城市化进程还未结束，自然房地产牛市行情还未结束；

——房地产行业景气度高，当前房地产股票被低估了。

因此，全球投资者要想参与这样的房地产牛市盛宴，最佳途径就是房地产股票，这就有了推动港股内房股的上涨动能。

四、低估、低估还是低估

我们带着全球投资者的疑问：

——房地产行业果真是景气度高吗？

——房地产股票果真是低估吗？

我们挖了些数据来进一步验证这样的看法。

国房景气指数在2014年触及低谷后，持续回升，更是拉出了一个直线上升的曲线，这样的表现只有在2009年的四万亿时期。

可见，房地产行业的景气度不可谓不高啊！即使是这样也仅仅是跨过了100的线，距离峰值的109还有一点距离。

因此放长线看，房地产行业依然是值得期待的。

是否低估？看看行业市盈率就一目了然。

过去17年里，A股房地产上市公司，只有过3次机会是跌破20倍市盈率，分别是2004-2005年期间、2011-2014年期间，以及当前。

从图中，我们明显看到，每次跌破20倍市盈率就是该行业板块的低估区间，都是最值得投资价值的。

因此当前A股的房地产股票是低估的、低估的、还是低估的。

可见，全球投资者果然是见过世面的，这样的判断和逻辑至今看来，在港股中的表现果然是技压群芳，把我们A股投资者给大大给比下去了。

而技术走势上，我们看到自2015年股市调整以来，房地产板块指数也是跟着持续调整至今，而我们前面的行业景气度指标显示自2014年以来整个行业一直处于持续大涨的表现中。

五、小结：

因此，此时的A股房地产板块：

——行业持续景气中，业绩持续上升；

——股价却连绵不断的下跌中；

最终的结果表现就是，A股房地产股票，真的低估了，一直在持续低估中。

当前，一旦A股投资者，不需要全部，只需要一点点先知先觉的投资者终于明白这样的投资逻辑的时候，一个字就是“涨”。

末了，正在写的激情四射之时，突然一个朋友从背后拍醒我：

——2017年，我怎么看到的房价都是下跌的呢？

好吧，在上海没有暖气的寒冬夜里，我赶紧把电脑合上了，洗洗睡了！

不仅房地产板块的投资逻辑发生变化，还有房地产个股本身投资逻辑也在变化，因此改天天 气好了，和大家再聊。

——2018年深度文章再次在各平台获得极大关注：

1、11连阳，牛市是否已经姗姗来迟？

2、18年第一次调价，将给横盘10年之久的两桶油带来怎样变化？

3、盘点2017年我们趟过的板块，究竟如何选择？估计连巴菲特都头大！

4、17年比特币上涨了20倍，而区块链板块仅仅5%，18年才是开始

5、连续7阳，新年果然新气象！！！

——再次深表感谢！

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