房企整体负债率创新高背后暗藏啥危机？

据Wind数据显示，130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%。不过，截至一季度末，房企上市公司整体负债率却呈上涨趋势，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产业的资产负债率不断上行，已达到2005年以来最高点。

实际上，一季度房企净利润率持续改善，主要得益于本轮三四线城市房价上涨的功劳：自2017年开始到今年一季度，三四线城市房价上涨明显，而与此同时，房企在三四线城市拿地的成本相较于一二线城市还算是比较低。于是上市房企的净利润率就有所改善。

不过，自2016年第三季度开启房地产调控以来，全国房价增长受到严格限制，多地推出新售楼盘的限价令，而三四线城市由于被热炒后，土地成本也在不断上升中，这将明显挤压房企的盈利空间，预计下半年房地产业的整体毛利润率和净利润水平将会进入下行通道。

但是令人担忧的是，一季度房地产开发企业的负债率却在持续的升高。中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。

房企负债率创下历史高位的主要原因是：2017年房企销售额创下历史新高，在辉煌的业绩之下，却要面临后续土地存量的不足，于是到了今年一季度就有拿地补库存的需求。于是就要开启新一轮的“找钱”模式，这就导致开发商一季度的负债率急剧上升。截至4年20日，房地产行业在境外发债的存续规模约7934亿元，其中2018年共发行就高达1626.66亿元。

现在问题是，上市房企业肆意加杠杆，甚至突破了60%的国际公认的警戒线，不仅与当前的“降低负债率，去杠杆”的大背景不协调，而且房企的高杠杆率很容易导致资金链的断裂，造成重大的系统性风险。那么，负债率在上升究竟对上市房企有哪些潜在风险呢？

首先，一季度负债率快速上升，而房企的销售回款却呈现放缓趋势。一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13个百分点，回款放缓的趋势仍然在延续。销售回款是房企资金流周转的重要渠道，回款放缓将给公司现金流带来较大压力，这不仅会导致房企进一步扩张受制，而且现金流也随时会面临受冲击的可能。

再者，大量存货不能变现，是房企的最大隐忧。一季报数据显示，130家上市房企存货达到4.79万亿元，同比增长26%，较2017年年底增长5.4%。其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等10家公司存货达到2.72万亿元，占比超过六成。

再次，房企的负债率平均已经接近80%，未来继续加杠杆的空间受限。目前上市房企国内融资的难度上升，银行要求开发商“四证齐全”后才能放贷。此外，上市房企要想在A股市场“再融资”的可能性非常渺茫。如果再想从海外发债融资，境外投资者也会担心这么高负债率的隐忧，所以要么不给融资，要么提高内地企业海外融资的利息。

最后，上市房企从今年开始将会有数千亿规模的债务要到期偿还。在2015年初至2016年10月之间，恰是房企大肆扩张美好时光，房企的负债率也就在这个阶段大幅攀升。后来本轮房地产调控政策的开启，房地产便陷入僵持阶段。

而当年房企扩张所欠下的中长期的债务，一般时限是3-5年期限，都要从今年开始至2020年陆续到期。而房企还本付息的日子逐步临近之后，很可能会给其资金链带来巨大的冲击，关键看房企的现金流能否抵御债务偿还期的到来。

一季度上市房企业杠杆率突破历史新高，整体负债率达到近80%，这与其之前在三四线城市大肆扩张有因果关系。而如此之高的负债率等于像悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”随时挑战其现金流所能承受极限。对于房企来说，当下不是增加杠杆，而是要准备把高负债率降下来，避免高负债率把一些中小房企给拖垮拖死。

不分红就大跌 格力电器咋会走得如此极端？

近日，格力电器发布公告称，公司2017年度实现归属净利润224.02亿元，同比增长44.87%，创出历史新高。不过，在利润创出历史新高的同时，格力电器却令人意外地决定不分红，一时舆论哗然。

这是格力电器近11年来首次不分红。与此形成鲜明对比的是，2017年7月格力实施了2016年度分红方案，合计向全体股东派发现金108.28亿元，也创造了公司历史新高。

随后，格力发布公告称：根据2018年经营计划和远期产业规划，公司将留存资金将用于生产基地建设、智慧工厂升级，以及智能装备、智能家电、集成电路等新产业技术研发和市场推广。

面对今年格力电器的不分红的决定，格力电器股价昨日遭遇投资者“用脚投票”，盘中股价一度跌停，最终收挫8.97%，市值一日之间蒸发超过270亿元。盘后深股通数据显示，4月26日格力电器单日遭遇净卖出23.56亿元。

对此，部分机构投资者和个人对格力今年不分红表达了不满。长江证券在之前的电话会议上当场表示：“完全不分红对我们的冲击实在太大了，就算不分那么多，但分几十亿行不行呢？”更有个人投资者直言，买格力就是为了高分红。

受此影响，格力电器的官方作出了第一反映，格力电器的董秘向市场表达了两层含义：

一是受到了中兴通讯的剌激，格力现在决定不分红，是为将更多的资金用在空调机的芯片以及其他领域的科技研发上。

二是如此重大的不分红决定，并不是董明珠她一个人决定，是格力的董事会集体决定的。并且明确表示，将充分考虑投资进诉求，进行2018年度中期的分红。

受到格力电器宣布将在2018年中期分红的后续承诺利好，格力电器的股价今日（27日）高开，而后逐级回落，午间收盘呈现微跌态势，也基本止住了跌势。但是，很多业内人士都看不懂，格力电器并非是业绩不佳，而是不分红，市场就选择大跌，为何行情走得如此极端呢？为此，我们认为原因有三：

首先，投资者对格力电器高分红预期落空，投资者纷纷用脚投票。在很多股民心中的现金奶牛，格力电器只有在1997年、2006年和2017年未进行现金分红，其他19个年头，格力电器累计净利润1020.32亿元，累计现金分红417.92亿元，分红率达到41%。

大家之前一直都在盼望，今年格力电器能给投资者更高的分红回报。从2017年年度报告看，格力电器实现营业收入1482.9亿元，同比增长36.92%；实现净利润224亿元，同比增长44.87%。如果按照常例，今年格力电器至少拿出上百亿现金红利要来回馈投资者，如今是希望有多高，失望也就有多深。

再者，格力给出不分红的理由是，公司留存资金将用于生产基地建设、智慧工厂升级，以及智能装备、智能家电、集成电路等新产业的技术研发和市场推广。特别是格力的董秘向外界透出，格力电器要做集成电路。而上述格力电器的多元化发展的理由引起了投资者的担忧：

一方面，格力过去的多元化发展罕有突破性进展，再要投入巨额资金去发展集成电路是否会继续惨遭失败？格力电器曾想收购珠海银隆涉足新能源汽车领域，重组方案出台后未能通过股东大会这一关。如今，格力电器在未来发展方向中提及的集成电路是一个更热门的行业，市场难免会有质疑的声音。

更何况，集成电路在格力电器的年报中只出现过一次，未来怎么做，投入多少，做成多大规模还都是未知数。而专家则称，芯片技术处理板块和核心控制权块与海外还是有一定差距。格力如果要在这个地方发力，可能需要的不仅仅是资本储备，更需要技术上的支撑。

另一方面，之前投资智能手机，之后又搞新能源汽车，格力老是跟着热门行业发展，格力电器的主营业务是否遇到了发展瓶颈？

格力空调目前市场占有率已经足够高，已经从“专业化”到“多元化”转变的时机。如果主营业务发展受到制约，多元化发展再乏善可陈。那格力电器未来业绩的想象空间在哪里？

最后，格力在宣布不分红之时，很多投资者联想到早在2016年之时，董明珠在股东大会上发飙说“我5年不给你们分红，你们又能把我怎么样”这虽然是气话，但是投资者担心格力电器自此再也鲜有分红举动。

而当格力官方做出表态，格力电器积极分红回报投资者的观念没有改变，2017年的分红方案不会改变格力的分红传统。将充分考虑投资者诉求，进行2018年度中期分红之时。整个市场对格力电器提出的担忧也就缓和了许多。

事实上，无论是格力电器要发展主业，还是要进行多元化发展，将部分赢利资金留在公司，才能更加从容。如果投资者以格力的长远发展考虑，偶尔有一二次不分红是可以接受的。所以，市场在格力今年不再分红的消息公布后，选择用脚投票，这是不理性的。至于格力多元化发展能否成功，我们还要拭目以待，不要妄下结论。

不执著财经 （ID: BZZCAIJING )原创时评

一线城市房地产降温 房价真的会下跌吗？

近日，上海财经大学高等研究院根据该院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组搜集的数据，得出北上广等一线城市新房、二手房房价均出现下降趋势的结论。

财大报告还认为，一线城市楼市确实开始“降温”了，且2018年全年，这些热点城市不会再出现房价过快上涨的现象，楼市热点将向三四线城市转移。

财大的这份报告还指出，自2017年下半年至2018年2月，全国70个城市新建商品住宅价格在整体上呈现平稳态势，增速较2017年上半年有了比较明显的回落。如今，房价的增长主要由二三线城市，尤其是三线城市支撑。

实际上，目前一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，上涨动能已枯竭。而二线城市中，部分热点城市的楼市也开始降温。唯独三线城市由于政策宽松、棚户区改造等因素影响，在2017年三四线城市房价环比涨幅超过一线城市和二线城市。2018年开年房价也处于领涨位置，但环比涨幅已经有所回落。

另有权威数据显示，一线城市新建商品房的销售呈现一路下跌的趋势。销售面积同比增速从2017年1~2月的16%左右，降到2018年1~3月的-7%左右，销售额同比增速从2017年1~3月最高的近20%，降到2018年1~3月的-1%。

不仅是一线城市的新房价格下跌，二手房价格也出现了明显下降。指数显示，北京、上海二手房价格出现了明显下降。以北京楼市为例，从2017年1月至2018年2月这个区间内，北京二手房在2017年4月无论是成交价格还是平均成交周期均达到一个峰值，之后房价受到调控政策的影响，才缓慢下跌，

如果您认为数据比较枯燥，没有直观印象，而有媒体3月份曾实地调查后发现，北京市二手房降价明显，幅度在15%~20%之间，不少二手房价格每平方米下降1万元至1.5万元。同样，上海、深圳的二手房价与去年相比大约也跌去了15%左右。目前，一线城市房价总体呈现“量缩价跌”的态势。

现在问题是，北京等一线城市为啥会出现整体降温的态势，不仅是新房价格，而且二手房价价格也开始出现了松动？

首先，一线城市房地产调控都执行的比较严格，新房价格有限购政策控制，所以新房价格止涨反跌也没啥稀奇。于是，二手房价格与新房呈现倒挂现象。而这次数据显示，二手房价格也出现松动，说明房东对后市的预期开始改变，希望通过降价的方式出售房产的意图。同时，购房者的议价空间开始增大，这也从侧面印证了，本轮房地产调控在执行了一年多后，已经产生了不错的效果。

再者，房贷政策对房地产降温起到积极作用。本来去年同期房贷还处于历史低位，银行将房贷利率打出85折优惠，而且房贷下发速度也很快。

但是今年开始，一线城市房贷全面上涨，普遍在基准利率上浮15至20%，这无疑是加重的购房者的负担。同时，目前房贷利率上涨还没结束，还有较大的空间。这就使得投资投机性购房需求得到基本遏制。

最后，一线城市在近一年来，土地供应充裕，不仅是北京市从2017年二季度开始大幅度增中土地供应。就连深圳这样在一线城市中土地资源相对贫乏的地区，都在想尽办法盘活存量土地资源，来增加土地市场的需要。

深圳通过城中村、旧厂房地块的改造，将其转化为商品房和租赁房建设用地。正是由于一线城市的土地供应逐步增多，地王现象也消失了，而当地价下跌了，新房和二手房价格就会出现调整。

可以肯定的是，未来一线城市楼市将处于长期“量价齐跌”的局面，而房地产的热点将向部分三四线城市流去。所以，未来房地产调控政策将下落至三四线城市，限售令也将会在三四线城市应用。

同时各三四线城市根据辖区内的各区各县房地产的实际情况进行调控。所以未来不仅是“分城施策”，更可能会出现“分区调控”。最有可能就是郊区为了去库存不进行调控，而市中心为了遏制投机进行购房3-5年后的限售政策。

在经历了长达一年多的房地产调控政策后，一线城市楼市真的是“降温了”，不仅是新房价格下跌，而且二手房价格也在调整。当热点都跑向三四线城市，各地都要拿出新的房地产调控政策，那么对于部分三四线城市来说，分城施策，甚至进行“分区调控”政策，都将会是房地产调控政策的重心。

70个城市59升 房价开启上涨模式了吗？

4月18日，国家统计局公布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从具体城市看，二手房销售价格环比下降的城市有7个，包括北京、上海、厦门、成都、福州、武汉和郑州，上涨的城市有59个，持平的城市有4个。

从这59个环比上涨的城市来看，乌鲁木齐环比涨幅最高，达2.1%。此外，海口、太原、青岛、西安、济宁和哈尔滨等热点城市环比涨幅均超过了1%。而二手房销售价格环比下降的城市有7个，包括北京、上海、厦门、成都、福州、武汉和郑州。

对此，国家统计局城市司官员表示：3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅回落；15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。而最大亮点在于一线城市二手房价格首次同比下降。整体来看，3月份全国70个大中城市房价在继续退烧。

应该说，能取得这样的成绩，专家们均表示满意：一方面，之前调控不是很严格的城市如今都已经加紧调控。从3月以来，全国超过20个城市再启房地产调控，前三月全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。通常房地产调控需要一个缓慢过程。而且在这59个房价上涨的城市中，这次房价的涨幅已全面趋缓。

另一方面，部分上涨稍快的二三线城市，主要是前期没啥涨幅的西北、东北、西南等偏远地区城市的房价。以东北地区为例，长春二手房价格同比增加5.7%，大连和哈尔滨二手房价格分别上涨6.7%和8.5%。所以，东部一二线城市房地产调控政策已初见成效。

而此次国家统计局公布数据最大的亮点是，从数据上看，一线城市中新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，同比下降0.6%，二手住宅销售价格3月首次出现同比下降，降幅为0.1%。

统计局公布的数据比较枯燥，没有直观印象，而有媒体3月份曾实地调查后发现，北京市二手房降价明显，幅度在15%~20%之间，不少二手房价格每平方米下降1万元~1.5万元。

而权威机构的数据也印证了这个结论。2018年一季度，北京二手住宅成交均价环比去年四季度下跌了3.6%，同比去年一季度则下跌了12%。与去年房价处于峰值时的二季度相比，房价跌幅更是达到了14.7%。

现在的状况是，受到房地产调控的影响，东部地区的一二线城市的新房、二手房价格出现下跌，而西南、西北、东北等地区的二三线城市房价涨幅靠前，这主要是考虑到西部地区去库存压力大，调控政策并未全面收紧。那么，国内房地产未来还会持续性上涨吗？

首先，一线城市整体房价回落，说明房地产调控政策卓有成效，达到了预期目标，但这样的调控政策还要继续保持下去，否则也会有房价死灰复燃的风险。

以北京为例，京城二手房价格自去年5月起环比连续下跌、10月起跌破前一年同期水平，领跌全国。而新房受政府限价影响，保持相对平稳。目前一线城市的房地产调控政策就是为了遏制不合理的房地产投资投机性需求，恐怕还将持续到房地产去投机化完成。

再者，在59个房价上涨的城市中，有的房地产调控刚刚开始不久，有的虽已经调控但实际上并没有动真格，未来将会有更多的三四线城市采取“因区施策”的办法。这样既有利于三四线城市去库存，又能够精准打击房地产投机氛围。

现如今，三四线城市正在高位运行，如何防范三四线城市将继续成为房地产市场热点，楼市调控进一步向中西部区域和三四线城市扩围的趋势并未改变，未来将有更多城市出台针对自己的调控政策。

大连、阜阳和昆明等地出台的调控政策表明，“限售”政策范围将进一步拓展。这意味着，新一轮楼市政策在保持严厉调控的态势之外，限售政策已下沉到三四线城市及县区，差别化精准调控更加明显。

最后，除了一线城市房地产调控政策持续，三四线城市房地产调控更加深入。我国的房地产长效机制也在积极完善之中。必竟像限购、限售这类房地产调控，只能将高房价维系住，并产生稳中有降的理性回归的要求，但必竟不是长久之计。

未来中国房地产长效机制将逐步完善，通过多渠道保障、多途径供给的方式解决民众住房问题，然后再通过房地产税、空置税等房地产保有环节的税额遏制房价投机过度现象。而随着更多的租赁公寓、保障房入市，将会极大分流购房需求。未来投机炒房者再无入市动力。

70个大城市中有八成房价出现环比上涨，这让整个市场一片哗然。但若细细分析，这八成房价上涨的城市房价主要是西北、东北、西南的大中型城市。目前一线城市还要严控房价上涨，未来各三四线城市都会加入到“因区施策“的差别化调控中来，未来中国房地产将会更加稳定健康，回归其原有的居住属性。

“买房要抓紧，以后更买不起”这句话错哪儿…

博鳌亚洲论坛2018年年会于4月8日到11日在海南博鳌举行。在会议的最后一天，金融研究院院长、首席经济学家管清友在“楼市：这次真的不一样”的分论坛上表示，在粤港澳大湾区也好，长三角、珠三角也好，南京、苏州这些城市也好，大家都看着差不多，大家觉得现在房价很贵，我劝你如果现在能买，有这个实力买，就抓紧时间买，如果你嫌贵几十年以后你更买不起。

管清友的言论也代表了部分中国民众对高房价的焦虑心情。也就是说，凡是能买房就马上要买，即使是倾囊而出，即使是高杠杆也在所不惜，现在不买以后更加买不起，这已经是火烧眉毛的急事情了。总之，买房不仅要快，而且有经济实力的要买，没实力的想着办法创造机会也要买房。

对此，广大网友却嗤之以鼻，管老师说的未来涨到你更加买不起，与房地产“未来要跌”，是如出一辙，其实也是一个很模糊的概念，这也经济预测专家与算命大师一样，永远正确，因为并没有给出一个明确的时间。这对居民的房地产等资产配置没有多少实质性帮助。

实际上，管清友让大家“抓紧买房”也并非空穴来风。在他看来未来房价上涨的理由有三条。首先，这十多年来，中国货币超发现象严重。根据数据显示，截止到2018年2月，我国M2总量已经达到了172.08万亿元，其结果就是人民币对内购买力的贬值，如果房价不上涨，实际上的结果就是下跌。

再者，住房的需求量无限大。中国作为人口大国，本身对住房供应有更多的需求。而随着我国城镇化进程的推进，仍然有大量农村人口涌入周边城镇，所以各地的房价在需求拉动的情况下仍然会呈一个上涨的趋势。目前中国城镇化率只有56%，离开欧美国家的70%以上还有较大的距离。所以，中国房地产供需失衡现象，还将长期持续下去。

最后，目前土地市场长期实行的是“招拍挂“制度，大中城市及其周边的土地资源永远是稀缺的，那就土地将一直是供不应求的。届时只要地方政府在一段时间内稍微放缓土地市场供给的节奏，地价就会持续飙升，随后地价就会推动周边房价上涨。

应该说，货币超发、城镇化步伐加快、土地供应稀缺等因素都是造成这些年来中国房价持续上涨的原因。如果我们把这样的一种观点或者说是“焦虑”放在十多年前，那肯定是对的。因为如果当时若是不顾一切的买房产，现在起码自己住房问题都早已解决。

但问题是，在时过境迁之后，现在的购房环境是否真的可以一直照搬过去的这种购房思路吗？至少我们觉得是欠缜密思考的。

第一，过去是不买房，涨价之后是更买不起，这主要是房产被炒房者给炒上去了。而现在国家倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，各地也纷纷推出“租售同权”政策，而上海、北京也拿在推进共有产权房建设。

这就意味着，我并非一定要买房才能解决居住问题，通过其他方式或途径也能解决住房问题。甚至于有些人一辈子租房住，也未尝不可。所以，如果你觉得房子太贵，先租着房子，然后等时机成熟，房地产回归理性时再买。

第二，同样在博鳌亚洲论坛上，原住建部副部长仇保兴就表示：“若再炒房金融危机就来了。现在房地产泡沫是唯一的可以促发金融风险”。对此，我们认为，地方政府、企业、居民这三方加杠杆的进程中，居民个人加杠杆给金融体系带来的风险最大，最不可控。

实际上，近几年，我国居民杠杆占GDP增速非常惊人。1996年我国居民杠杆率只有3%，2008年也仅为18%，而2016年达到44.4%，去年已超过54%。美国居民部门杠杆率从20%上升到50%以上用了接近40年的时间，而中国只用了不到10年。

特别是2016年全国新增信贷的一大半都流向房地产领域。当前，全国居民继续再杠杆的空间已经不大，所以，部分专家叫嚣着让大家不顾一切的去加杠杆，既与事实相悖，也与政策导向不符，更与中国当前经济和金融安全相抵触。

第三，过去在低利率，宽信贷，低税收的情况下，我们选择负债购房，其实也是一种无奈之举。现在房地产的利率在连续上升，货币政策难以宽松，而且国家将会在房产保有环节上征收房地产税、空置税等税赋。

如果此时再叫你拼死购房还要像管清友所言的要买二套为宜，那岂不是让你拼死吃河豚，有为高房价寻找接盘侠或买单者的嫌疑。更何况，买一套房子是自住就够了，还要不惜一切买二套以上为啥呢？房子更是应该以居住属性为重。

按照过去十多年的惯性思维，管清友讲得没错，他只是把十多年来一直讲的话，再给大家重复了一遍。但是现在国内的房地产环境已经发生改变，我们已不能再忽视房地产调控的重拳出击，房贷利率不断提高，以及国家调控房地产市场，回归居住属性的坚强意志。正因为如此，专家的话我们也要过滤思量一下，然后再做出决定，切忌被长期房价的飙升而蒙蔽了判断力。

人民币创汇改新高 外贸企业该如何应对？

2017年以来，人民币汇率升值幅度最高超过10%，尤其是进入2018年，人民币升值势远超市场预期。而上周，人民币再现加速升值趋势，离岸人民币兑美元和在岸人民币兑美元双双逼近6.24。2018年3月28日，人民币对美元中间价报6.2785，创下2015年8月11日汇改以来新高。

对此，我们认为，人民币升值的影响具有两面性，从类型来看，人民币升值削弱了出口型企业的商品和服务价格在国际市场的竞争力，进口型企业反而受益。正所谓，弱势人民币有利于促进出口，强势人民币有利于推动本币的国际化。

从短期来看，人民币升值会加大出口企业汇兑损失，进而降低企业出口意愿，可能对正在强劲回暖的外贸出口产生遏制作用。据海关总署数据显示，今年1月份，我国货物贸易进出口总值2.51万亿人民币，同比增长16.2%，其中，出口1.32万亿元，增长6%；进口1.19万亿元，增长30.2%；贸易顺差1358亿元，收窄59.7%。

以上数据我们可以看出，中国进出口增速呈现巨大反差，这一方面印证中国正在履行扩大进口的承诺；另一方面也提醒我们要加快培育外贸竞争优势。否则人民币汇率一涨，出口企业只能自己承担汇兑的风险。

另外，从历史上看，人民币汇率与出口呈负相关，汇率的拐点领先于出口增速拐点约半年时间，而人民币汇率是从2017年年中开始止跌加升，预计2018年出口增速仍将低迷一段时间。

随着人民币升值幅度的加大，不仅是中小出口企业承受着汇率风险，而且还有一些上市公司，甚至是全球知名的出口企业也同样面临汇率损失的问题。很多外贸企业都表示，在2017年出口外贸形势明显回暖的情况下，我们企业却出现“订单多了，利润薄了”的境况。

先举一个例子，浙江新昌有一家叫做丰岛控股的企业，主要是向欧美国和日本等国家出口果蔬罐头和鲜花。2017年该企业生意特别的红火，订单比往年增长20%，但由于人民币持续升值，导致汇率上却损失了1000万，占利润三分之一以上。特别是2018年初，遇到人民币快速升值，而岁末年初又是该企业给工人发年终奖，给供贷商结款的时间段，只能是硬着头皮结汇，损失巨大。

再从具体行业来看，由于人民币汇率升值，中国对外出口的电子、纺织、家具、汽车、机械、玩具及鞋类等行业出口企业的利润率承受了更大的压力。进入2018年后，已有多家出口电子企业上市公司发布报告称，因人民币汇率升值造成了汇兑损失。比如超声电子曾发预告称，因人民币持续升值，1月份本企业产生的汇兑损失约4500万元。这一单月汇兑损失额逼近去年前三季度汇兑损失总额。

还有一家上市公司在汇兑更冤枉，新和成股份在浙江、山东均有生产基地，专业生产维生素E、A等产品，而且在国际市场上的占有率还是很高的。恰逢2017年竞争对手全球最大的化工企业之一德国巴斯夫因生产事故产能骤降，全球维生素A出口价格大涨，行业形势大好，但由于人民币的单边升值，造成汇率损失也高达数千万元。

实际上，我们不要认为人民币汇率升值就会对中国经济更有利。恰恰相反，人民币升值对中国经济出口损失很大。所以，中国一直在重申希望人民币汇率“双向波动，箱体震荡”这样才更有利于中国的出口贸易。现在问题来了，面对人民币可能出现的升值问题，我国的出口企业该如何应对，才能避免再遭损失呢？

首先，出口企业应及时采取套期保值和远期交割操作来规避汇率风险。应该说，此轮人民币周期性上涨的时间之长，涨幅之高，从企业自身的角度来看，是难以预测的。怎么办？只能通过金融产品来锁定成本，对冲风险，从根本上增强出口企业的防御能力。

再者，外向型出口企业可采取自然对冲的方式，通过直接购买东道国货物或商品，将货币转化为货物运回国内。以往国内企业习惯于在国内采购原料，而面对原材料大涨和汇率升值，企业可采取国内国外两种渠道采购，这样可以做到既可以对冲风险，又可以保证原材料的供应。

最后，鼓励企业“走出去”，以提高全球竞争力。像万丰奥特控股集团铝合金车轮毂出口占比60%以下，镁合金车身件出口占比90%，他们并未受到人民币升值的影响。

之前，万丰奥特先后收购了多家行业内知名海外同类企业，深入到镁合金、航空全球产业各端，从而加强了汇率风险的低御能力。所以，除了企业要走出去外，还要提升自己产品的海外影响力，这样汇率风险就可能与客户双方共同承担。

人民币升值有利于其国际化地位的稳固，但不利于中国的出口企业。对于中国出口企业来说，如果人民币一直呈现升值态势，那么出口企业也应自练内功，通过采取套期保值和远期交割操作，或者海外直接采购原材料予以对冲，当然也要提高自己在行业内的竞争力，这样在人民币汇率上涨之时，企业可以与客户共同来承担汇率风险。

平说财经 （ID: BZZCAIJING)原创时评

存钱不如存房，银行“存房”时代即将来临？

住房长租领域金融创新又传来好消息！3月28日，中国建设银行广州住房金融服务中心开业，该中心为广州市民建房、买房、卖房、租房、存房、以房养老、房改金融等与住房有关的金融业务提供服务。仅在短短的几天里，已累计受理约400笔“存房”业务申请。

银行存房新业务的大致流程是：房东向银行金融服务中心提出“存房”需求后，银行可以利用其造价评估的专业优势对其房产未来3-10年租金收益进行价格评估。

待房主认可后，银行再撮合房主和租赁公司达成住房长租权交易，由租赁公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金，然后负责出租及管理。在交易期满后，租赁公司会将房产还给房主。

先举个例子：广州市民曹先生自己名下有数套房产，这次参加了建行推出的“存房”业务，他与银行签了一份5年的租房协议，曹先生也一次性的拿到了40多万元的租金，他打算一部分用于家庭消费，另一部分做理财。曹先生表示，如果一年一签的话，除了找中介要付佣金，手续麻烦，还要担心家具家电的损坏。

那么，建行为啥要在此时开设“存房”业务呢？一方面，坚持“住房不炒”的定位，加快多主体供给，多渠道保障、租购并举的长效机制，让全体人民住有所居。建行推出“存房”业务目的是创新长租房源供给模式，盘活社会上存量闲置房源。而建行则在“存房”创新业务中，担当资源整合者和金融服务的角色。

另一方面，随着国家正大力发展房地产租赁市场，未来租赁市场的蛋糕十分诱人，大家都在争相对该领域进行布局。比如，中国银行在上海与万科、中海地产、华润置地等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议。

此外，还有工商银行陆续在广州、佛山、肇庆等地与住建部门及国有住房租赁企业等签订了战略合作协议。计划提供融资规模超过2000亿元并开启面向引进人才的住房租赁综合服务。

不过，也有网友表示，一次性转让多年的租赁权，会不会赶不上租金上涨，租金收益是否会吃亏？对此，我们认为，银行具有造价的评估优势，通常房主的利益是不会受到损害的，而且房主一次性拿到一笔巨款，你自己也可以拿笔钱进行理财。所以对业主来说租金损失不会很大，而且房主也可免去频繁收取租金的繁锁。

显然，把房产当作存款，交给银行去打理，而房主在产权不变的情况下，通过让度未来几年甚至十年的使用权，来获得租赁收益。那么，此创新性金融业务对各方来说究竟有哪些好处呢？

对于房东来说，能一次性拿到未来几年的房租，用于理财和消费，也不怕家具、家电遭到损坏，乐得轻松自在。而对于租客来说，租房时，经常会遇到黑心中介和难缠房东，现在不用担心房东年年涨价，自己也不用经常搬家，解决了居住的问题。而对于银行来说，通过金融创新，以及评估优势，可以盘活社会存量房源，进一步开发住房租赁市场这个大蛋糕。

我国的租赁市场目前发展得还不成熟，具有较大的潜力可挖。特别是长租市场，因为“长租即长住，长住即安家”，如果中国的住房租赁市场发展好了，房地产的需求就不会这么多了，房价自然平稳许多，大家都能够通过不同方式来解决居住问题。所以，应该为国内房地产租赁市场的金融创新点个赞。

杭州楼市火爆买房将“摇号” 背后真相？

近日，杭州楼市再度传来重磅消息：杭州将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度，细则很快公布。这意味着，杭州将成为上海、南京、成都、武汉等地之后，又一个实施购房公证摇号政策的城市。

实际上，早在去年7月26日，针对杭州余杭区部分楼盘在销售时存在捆绑车位现象，杭州就曾出台新规，明确要求对车位销售实行价格承诺制，并严厉打击房地产开发企业及其委托销售代理机构的捂盘惜售和分批销售现象。

面对，杭州推出的摇号购房新规，业内专家表示：这一方面，杭州商品住宅市场已出现炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。对于购房者而言，摇号要比暗箱操作、凭关系和买号更加公平、公正，从而可遏制住“号子费”背后的利益输送等乱象。

另一方面，杭州的购房需求旺盛，房价有失控的风险。而通过排队摇号形式，可使首套刚需置业者优先选房。在供给端，至今年2月末，杭州商品住宅库存仅有298万平方米，这意味着杭州商品住宅的去化周期仅为约2.9个月。

不过，也有杭州的网友担心，摇号可能导致房价会进一步上涨。原因很简单，本来一些符合购房条件的人群并不愿意买房的，而现在一听说买房都要摇号凭运气了，大家都要来试一试，这样把本来就有较强上涨动力的楼市，变得更加失控。

而我们归纳了一下，多地实施摇号买房，主要有这几大好处：一是，在政府监督下，杜绝了不良开发商乱收“号子费”“绑车位”等现象；二是建立买卖房产市场的公平、透明化的的环境，所有购房者不必靠关系买房，都可以获得平等机会。三是，被摇号抽中的人可用公积金贷款买房。

之前曾有杭州的购房者透露，所谓的买车位、号子费等就是在变相涨价。而开发商则认为，土地成本不低，再加上建安成本、贷款利率和公司运营成本，开发商其实利润也不高。

在部分开发商看来，正是由于地价较高使一些项目在严格的预售证价格管理下（就是地方政府限价），有些项目肯定还会出现亏本！而作为房产开发商就只能开列一些车位费、号子费、茶水费等，以缓解成本的压力。

现在情况是，只要当地的购房者认为房价还会涨，旺盛的购房置业需求仍然存在，开发商就不怕再通过买车位费、号子费等变相涨价，因为这是一个卖方市场，即使你拿出全款买房，也未必能如愿以偿。

可能有人会问，既然杭州商品房库存不足三个月，那政府为何不在供给侧发力，让开发商多建房源呢？以解决商品房紧张问题呢？数据显示，2016年下半年至2017年上半年，杭州出让了689.6万平米住宅用地。不过政府向市场提供体量不小的土地，却并没有在商品房市场形成真正的供应。

实际上，在杭州出让的这689.6万平米的土地中，至今有高达565.9万平米的体量并未上市，未上市占比高达82.1%。即真正上市的土地比例，还不到18%。这也意味着，土地已经供给到位，只是开发商并没有在土地上建造相应的商品房，从而使当前的杭州房源出现了紧张，房价上攻的动力。

对于开发商为何现在拿了土地只囤积，不开发，我们认为有二个原因：首先，开发商认为政策会松绑，房价还会涨。2016年下半年至2017年上半年，多数开发商都是囤地不开发，就是想再拖几年，等政府放松预售证管理、房价上涨后，再去开发和销售。

还有就是，2016年出让的土地，有很多是高价地，其中不乏地王。但在当前对新房价格的管理下，这些高价地不但不愿意上市，更缺少开发项目的动力。因为在地方政府的限价令的背景下，当年地王开发项目越多，亏损的面积越大，还不如囤地不作为。

显然，杭州等地出现新房紧张，以致于需要市民通过排队摇号来分配，这主要是2016年以来土地市场价格越拍越高，而当年开发商不惜血本拿下的地块，现在又遇到了地方政府限价令。

针对此种情况，开发商就要么通过收取车位费、茶水费等支出变相涨价，要么干脆抛荒囤地不开发，打算等新房价格再次上涨，调控取消后再造房。这就导致了本来不该稀缺的杭州楼市库存只有不到三个月的供应量。

作为地方政府来说，采取摇号政策乃是权且之计，最终应敦促开发商尽快结束囤地局面，并且加大市场的房源供应，改变人们对新房价格上涨的预期。同时，地方政府应和银行联起手来，降低土地市场杠杆率，避免地王问题危及到金融体系的安全。如果土地市场的价格居高不下，再采取限价措施，那么市民购房也只能通过摇号来解决了。

房多成灾? 东三省城市去库存为啥要6年?

经过了多年努力，全国各城市在去库存上成绩显著。根据世联行日前发布的研究报告，至2018年，全国住宅累计可售量降为23 亿㎡，预计到2018年若无新开工的住宅，消化全部库存需大约1.8年。似乎在大家共同的努力之下，中国房地产去库存问题已经得以解决。

不过，按照全国各地房地产去库存具体情况来看，却出现了严重分化格局。珠三角、长三角和京津冀地区库存已趋紧。而广东、成都重庆、长江中游地区的房地产去库存周期低于1 年。但在广大的三四线城市，如东三省库存相对于2017 年尽管再缩短了0.6 年，但若要去库存周期仍在6.1年。

尽管如此，在经历了2017年三四线城市房地产“量价齐涨”的升势之后，东三省的三四线城市房地产库存总体还是呈现下降趋势，只是要把这巨量库存全部去除掉，恐怕并非是一朝一夕能办到的。

那么，2017年部分三四线城市为啥会出现上涨行情呢？一方面，一二线城市受到房地产调控政策的影响，大量资金都往之前的“价值洼地”三四线城市跑。

所以2017年开发商之所以还能够取得骄人业绩，主要还是提前布局于三四线城市。另一方面，危棚简屋的改造，现在采取的是货币化安置手段，大家都拿着政府发的货币去购买商品房，所以三四线城市库存会快速减少。

但是资金的流入，以及危棚改造都是不可持续的，一旦支持三四线城市房地产出现趋势性逆转的情况，那么，东北的二线城市（比如沈阳、哈尔滨、大连）等人口和资源集聚的城市房地产“去库存”形式还稍好一些，而其他东三省三四线城市将依旧面临相当的考验。如今已经到了房多成灾，若是不算增量房入市，仅是消化掉存量房的库存起码也要6年多。

现在问题来了，既然东三省卖掉库存房要用6.1年，显然后续要消化掉这些库存房是要费很大一番力气的，而东三省现在呈现这种房多成灾的形势究竟给我们带来啥警示呢？

首先，三四线城市房地产投资风险远高于一二线。本来东北各城市房地产库存没有现在高，也只有三至四年的去库存量。但是大量资金被赶到三四线城市，把东三省各三四线城市房价都推上去了，马上后续就会有更多的开发商入市建房。

这就导致了本来已经比较严重的房地产去库存问题没消化多少，新的增量商品房又开始入市了。这使得东三省的中小城市房地产库存量越积越大。所以，应该提早给三四线城市房地产降降温。

再者，作为老工业区的东三省，生产制造业基础雄厚，但总体上服务性领域、高科技产业发展严重滞后。东三省GDP这些年本来就不景气，这就导致东三省经济相对于全国来说，排名还比较靠后。而在经济增长相对落后，配套设施并不完善的三四线城市，房价即使上涨，也是昙花一现，难以持久的，而努力去库存则是长期性的。

最后，对于东三省的三四线城市而言，这些年经济衰退比较快，生产制造业低迷，只能寄希望于房地产来拉动当地经济，而地方政府过度依赖于房地产对GDP的拉动，所带来的后果是只有房地产业一旦出现衰退，当地经济恐怕难有支撑点。

目前东三省应该鼓励和支持广大制造企业不畏艰难，转型升级，另一方面，大力发展现代服务业、高科技产业，以吸引更多人口流入，这样既可以解决更多的就业问题，又可以对东三省各城市的去房地产库存有利。

房多成灾，闻所未闻，但这事情却在东三省已经发生，如今仅是东三省的三四城市，平均去库存要6年左右。为啥会造成这样的结果呢？就是不顾实情，放任开发商拿地建房一哄而上。地方政府对房地产依赖过大，却始终摆不脱对房地产的依赖，这样真的是后患无穷。投资者应尽量避免在有泡沫的三四线城市购房置业。

不执著财经 （ID: BZZCAIJING)

15年涨40倍 阿胶价格暴涨背后有何玄机？

近日，全国卫生12320的微博官方账号发布了一条微博说，透过现象看本质，阿胶只是“水煮驴皮”。但是，没过几天，这个官方账号就因此向国人道歉。不过，即便是道歉，也没说清楚阿胶到底有多大疗效。

实际上，阿胶作为一种中药保健品，到底值不值钱，谁也不敢妄断，有人说阿胶的大部分成份只是胶原蛋白，不过，阿胶被收入《中国药典》，是传统的保健品。从中医角度来看，这么多年来大家都在利用它来保养滋补，必然还是有一定道理。

虽然在阿胶功效问题上各方有着不同的看法，但是阿胶价格却在快速飙升。在2001年至2016年的15年间，东阿阿胶零售价从每公斤130元涨至约5400元，涨幅超40倍。与此同时，阿胶原料驴皮已经从2000年的20元一张上涨至目前的2500元，涨幅超100倍。

面对阿胶价格每年大幅上涨，业内人士表示：一方面，由于对阿胶功效的夸大宣传，使得市场对阿胶需求大增。我们可以在网上搜一搜就能找到很多介绍说，阿胶可以补血止血，还能治疗吐血、便血崩漏、缺铁贫血同时能滋养皮肤，有美容效果，甚至把阿胶包装成灵丹妙药，其实阿胶效果并没有宣传的那样好`。

另一方面，“驴荒”现象长期存在。驴的短缺是因为其用途越来越少，还有养殖户积极性不高导致，因为养驴周期长、收益低，而养殖户的减少加上驴皮的需求量增加，直接导致了这几年阿胶原材料的水涨船高。

应该说，阿胶的原材料紧缺问题确实存在，供需失衡也确实存在。但是阿胶15年狂涨40倍，显然有些离谱。翻看东阿阿胶的报表，毛利润都在70%左右，这说明了销售费用拿走了东阿阿胶的大块利润，也印证了阿胶是一个暴利行业。

此外，东阿阿胶的销售收入从2005年的9.4亿元变成了2015年的54.5亿元，增长了4.8倍；净利润从2005年的1.14亿元变成了2015年的16.4亿元，增长了13.4倍；

显然，东阿阿胶采取的营销策略是通过大手笔投入，来拉动业绩的增长，而这得益于东阿阿胶敢于在营销投大笔钱。潜台词则是，反正东阿阿胶每年涨价的钱，多数都花到促销上去了。

目前东阿阿胶正面临着更危险的困境：首先，阿胶一家独大的时代已经过去，同行业竞争明显激烈。虽然东阿阿胶举起了涨价大旗，而其同行太极药业、九芝堂在内的多数药企都表示，在价格方面不会再跟进了。据东阿阿胶自己统计，每提价30%，东阿阿胶将会有10%的客户流失。

再者，东阿阿胶为了每年提升业绩，将很大一块毛利润用于打宣传广告上。但是，从这几年阿胶的发展来看，确实

对此，我们认为东阿阿胶不应把太多的资金投向营销之上，而是应该在稳定现有中低端产品市场份额基础上，开发出新的高端产品，以抢占高端阿胶市场份额，否则每年把涨价的钱都投入大规模的营销活动，这样得出的效果会越来越差。

最后，多元化发展之路要谨慎。之前东阿阿胶曾寄望于多元化发展，涉足了啤酒、医疗器械、印刷、医药商业等多个业务，但是效果并不理想。而目前来看，东阿阿胶能拿得出手的产品无外乎：东阿阿胶、复方阿胶浆和桃花姬阿胶糕。所以，对于企业来说，应该向上下游拓展多元化产品，而绝对不是盲目去做与自己行业没一点关系的产业。

东阿阿胶15年间价格涨了40倍，涨价的费用都花在了高价收购驴皮上面了吗？显然不是，东阿阿胶把涨价的钱都投在了对外营销支出上面了。而随着阿胶市场也开始激烈竞争了，阿胶大幅度涨价，就意味着高库存。而对于东阿阿胶来说，如何将更多的资金投向高端产品的开发上，如何向上下游拓展业务空间，这才是其发展之王道。

二三四五计提巨额坏账 现金贷为何会被严厉监管?

近日，一家互联网上市公司“二三四五”发布了一个奇葩的业绩快报显示，2017年公司预计实现营收32.3亿元，归属于上市公司股东的净利润9.3亿元。而在这靓丽的经营数据背后，却是高达9.7亿元的各项资产减值准备。

为此，二三四五做出了自己的解释，因2017年第四季度互联网消费金融市场环境发生较大变化，预计未来现金贷行业将面临缩量、转型、逾期飙升、坏账频发等事态，故计提资产减值准备金额增长幅度较大。

据资料显示，在二三四五的计提资产减值准备项上，2016年是3211.8384万元，2015年是713.3222万元，也就是说，2016年的坏账计提金额同比增长4倍，而2017年的坏账计提金额同比增长了30倍！

实际上，二三四五公司前身并非是金融企业，而是2345网址导航企业，在2011年Google TOP 1000全球网站排名显示，2345网址导航在全球网站排名第75位，国内排名22名。2014年6月，靠做2345网址导航起家的二三四五辗转借壳，正式登陆A股，也在这一年，公司将目光瞄向了现金贷。

该公司旗下的“2345贷款王”是一款面向个人用户的小额贷款手机软件，主要提供各大持牌金融机构的消费金融产品，额度以500至5000元的小额消费信贷为主，自2014年推出以来，注册用户数超1000万。

当时有2345的用户反映，他参加了2345贷款王，当时，该产品面向用户提供一个月内、额度在500-5000元，日息在0.06~0.1%的线上借款业务，借款时间越短，但实际年化费率更高，真的让人吃不消。

所以2345做现金贷没有多久，去年12月1日，监管层发布的《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》对现金贷行业进行了清理。暂停发放无特定场景依托、无指定用途的网络小额贷款，逐步压缩存量业务，限期完成整改。

正是由于监管部门重拳整顿，让现金贷平台的昔日辉煌已不再，“2345”也预料到今年的逾期率或坏账率会突然飙升，所以要大幅提升坏账准备金。而且2345还准备要业务转型，后续将上线2345车贷王、2345商贷王等基于场景、供应链的信贷产品。

那么，监管部门为啥要在去年底叫停互金平台的现金贷业务呢？首先，很多非持牌网贷机构都已经突破了监管部门严格划定的年化36%利率红线。一些平台借你3000元头7天利息就要300元，逾期不还的，费用则更高，这样恶性循环下去，会存在很大的金融风险。

再者，但凡信用等级不错的居民，其购物时所需的消费贷款主要向银行去借，因为银行消费贷款肯定要比现金贷利率要低得多。而平时信用度不高的群体比如大学生、低收入市民、失业者这批人只能找现金贷来满足短期资金需求。

一方面这些贷款人信用资质本身不佳，无法出具不错的收入证明，不能从银行贷到钱，所以只能甘愿承受现金贷的高利率。另一方面，现金贷借款缺乏足够的审核马上就发下来了，不像银行要经过层层审核，时间冗长。

正是因为现金贷有以上两条诱人优点，才使得这个市场吸引了更多的人来参与，而正是因为这个行业利润大，坏账率高，像2345这样的企业一下计提超过一个年度净利润的奇葩之事也不足为奇。

再次，少数人不顾自己实际经济能力，喜欢借新还旧，八个瓶子只有七个盖，总有一天会暴露。如此一来，现金贷平台之间极容易被交叉感染，甚至还会危及我国金融体系安全。

最后，很多现金贷平台遇到用户愈期和坏账并不是很担心，他们把这些坏的资产打包给了其他民间讨债公司，而这些讨债公司拿到了催讨单子后就会通过各种手段找到违约人催收欠款，有时还使用了暴力的手段。所以，现金贷出现扰乱了社会的安定祥和的秩序。

2345的现金贷业务被喊停，出于对现金贷遗留问题处置的担忧，公司大幅度计提了坏账准备金。现金贷业务被叫停应该是大快人心，因为它是一个金融系统内的毒瘤，让其长期存在不仅会危害到金融安全，还会给社会秩序稳定造成不良影响。作为上市公司的2345，现在也应该到了业务转型的时候了，这样拓展业务才会得到更好保障。

不执著财经（ID: BZZCAIJING )原创时评

李嘉诚出售3800亩地产项目有何难言之隐？

春节假期刚过，李嘉诚便又一次出售其位于内地的地产项目。2月26日晚间，广州粤泰集团股份有限公司针对重大资产重组发布停牌公告，公告中透露的信息显示，粤泰股份计划收购原属于李嘉诚旗下规模达到3800亩的项目——广东省江门市碧海银湖。

早在2007年，李嘉诚就在江门市新会区崖门镇斩获3800亩的土地，原本的规划成集游艇俱乐部、马球、购物、娱乐休闲、高档住宅于一体的综合性大型商业地产项目。

不过，碧海银湖也最终被李嘉诚卖掉了。2017年8月，企业法人股东发生变更，江门市乐活企业策划有限公司（粤泰股份的关联企业）正式成为企业法人股东；2018年1月江门市乐活企业策划有限公司将注册资本增加至7亿元，成为100%控股股东，至此李嘉诚旗下的公司则正式撤出了碧海银湖项目。

实际上，李嘉诚近年来甩卖国内资产频率正在加快。2014年4月以72亿元的价格被卖出的北京盈科中心；8月以14.4亿元转手的上海盛邦国际大厦。去年10月以200亿元人民币出售位于世纪大道换乘枢纽站上方的“世纪汇”综合体。

针对新年李嘉诚又出售了一块珍藏10年的地块，有业内人士分析，这是李嘉诚看到了国内房地产市场之困局，正在加快辙离的步伐。根据数据，2月，受监测的21个主要城市楼市成交量整体环比下降38.2%，同比下降28.6%。从同比数据看，11个城市的新建商品房住宅价格出现了下调，主要有深圳、无锡、福州等一二线城市。

目前来看，国内部分媒体舆论对李嘉诚旗下公司抛售内地房产表示了不理解，他们认为李嘉诚此举是看空内地经济。但是李嘉诚除了抛售自己在内地的物业之外，他在其他行业的投资并没有下降多少，而且随着中国消费经济的发展，李嘉诚还对外表示，看好中国的零售业的未来。

现在问题来了，李嘉诚为啥要大幅调降在国内房地产项目数量，而又将其兑换成流动资金投向欧洲发达国家呢？他内心究竟又在盘算些什么？难道要将其名下资产都转到欧洲市场中去吗？先让我们深入分析一下原因。

首先，李嘉诚抛售内地三四线城市的土地项目，主要是他觉得在一二线城市进行调控之后，今年三四线城市房地产也会遭到调控。自去年开始，三四线城市的地价和房价都经历了一轮补涨，而现在各级政府都已经力图降低房地产杠杆率，严控系统性金融风险。

这也预示了，房地产调控今年也将会从一二线城市蔓延至三四线城市，所以与其未来无人接盘，还不如现在早点抛售，何乐而不为？去年10月，李嘉诚就以交易单价7.5万/㎡，抛售了上海“世纪汇”，现在上海的新房价格也已经跌至4.3万/㎡元。

再者，中国房地产与美国股市、日本债券齐列于全球三大资产泡沫之列，目前美国股市、日本债券开始出现调整迹象，中国房地产在全球金融去杠杆，货币供应持续收紧情况下，前途未卜。

而李嘉诚的投资理念是，不要去赚行情中的每一笔钱，现在选择逃离内地房地产业，避免受到更大损失，也是李嘉诚离开原因。

再次，脱亚入欧，欧美基建投资价值已显现。李嘉诚旗下和黄获批在伦敦发展涉及达10亿英镑（约129亿港元）的综合房地产项目，在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧所在地特福德，发展包括3500个住宅单位的多层大厦，以及写字楼、商店、餐厅及酒店。而李嘉诚若想要在未来购买更多的欧洲房地产和基础设施项目，不将国内地产出售恐怕目的难以达成。

目前国内正在给房地产金融降杠杆，李嘉诚在抛售内地物业后，可回笼千亿资金，欧洲自2008年金融危机以后，资产泡沫已经挤得差不多，风险与安全性已导致李嘉诚认为，欧洲市场预期收益将会更好。事实上，也不只是李氏家族，包括万达、碧桂园、绿地等众多开发商纷纷转向海外地产。

最后，对于年过九旬的李嘉诚而言，之所以不断抛售国内的资产，从浅层次说，他认为国内房地产市场成长期已过。而从更深层次来看，李嘉诚想通过将资产“脱亚入欧”的方式完成家族的传承。

李嘉诚尽管不服老，但实际年纪很大了，自己逐步退出商界，将公司交给儿子打理已不可避免，但他的儿子们并没有像李嘉诚在政商界长袖善舞的本领，因此将部分资产离开内地和香港，也是对家族一种保护。在自己去世之前做好战略安排，也彰显李嘉诚的高瞻远瞩。

李嘉诚又在春节过后，轻松抛售了一块3800亩的项目土地，对于李嘉诚来说，近年来抛售房地产板块给他带来了数千亿的现金流，李嘉诚在房地产上轻资产，同样国内商业地产大佬的万达王健林，现在也走在轻资产的道路之上。春江水冷，鸭先知，地产大佬们的举动往往都与大众的预期截然相反。

不执著财经 （ID: BZZCAIJING )原创时评

三四线楼市火爆场景还能持续多久？

中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬，一线代表城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%。三四线城市成交量虽然环比下降9%，但同比上升35%。从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本暂停，主要以三线、四线城市为主。

与此同时，根据中国指数研究院发布的数据显示，春节假期监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。其中，6个同比增长的城市平均增幅超400%，主要还是以三四线城市为主。比如，江苏连云港商品房销售面积2．7万平方米，同比增长约一成；广西贵港市春节期间商品房成交300多套，同比增长52.47%。

面对春节假期三四线城市的成交量呈现爆发的态势，我们认为：一方面，在一些棚改货币化力度较大的三四线城市，交易量出现了暴涨。其中，山东两城泰安和东营的新房成交较去年春节有明显增加，分别环比增长678.6%和190%，近年来山东棚改货币化力度大，2017年山东棚改开工80.37万套，同比增加50.5%，2018年预计开工套数为84万套。

另一方面，返乡置业潮推动了三四线城市房地产成交量的回升。2018年春节期间，大部分三四线城市的房地产成交比往年活跃，这主要是因为，受到大城市楼市长期调控的影响，很多外来务工者已经对买房置业不抱什么希望，而是寄希望于在家乡附近买上一套商品房，这样也可以圆了自己的住房梦。

对此，我们认为，现在的三四线城市总体呈现的是冰火两重天的情况：不少三四线城市抓住返乡置业的时机来去库存，楼盘销售较往年活跃，这些城市的库存压力已经缓解。但同时，另一些三四线城市由于去年盲目开发，库存压力仍然较大，江苏镇江、河北衡水、广东肇庆等地，由于其产业基础薄弱、经济增长乏力，交易量同比出现了30-40%的下降。

那么，部分三四线城市的房地产火爆局面还将会持续多久呢？首先，取决于三四线城市的房地产调控有多严格，去年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策；山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。

进入2018年后，部分三四线城市还在春节前后加紧调控。2月11日，海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让。相信随着“因城施策”、“分类调控”的深入，会有更多的三四线城市加入到房地产调控的行列中来。

再者，三四线城市房地产的火爆能否持续下去，还要看该地区的棚改货币化是否能够持续进行，如果棚改货币化接近尾声，而同时产业和经济不能提供强有力的支撑，则整个三四线城市的房地产市场将会逐步滑向低迷。

更要命的是，三四线城市的房产流动性差，买进容易找到卖家就不容易了，一旦房地产市场行情反转，成交量一夜间出现萎缩，则大量的业主将无法出手房子，一些运用首付贷、抵押贷等杠杆资金来投资三四线房子的人将“欲哭无泪”。

最后，在春节假期间，推动本轮三四线城市房地产成交量急剧升温的主力军是“返乡置业”群体，而这部分人主要是以改善型为主，而当改善性购房的置业需求被集中释放后，后面想跟风的人会因为房贷利率上升、房价上涨预期改变等因素而放弃在三四线城市购房需求。所以，春节假期推动部分三四线城市房地产成交量的改善性需求是不可持续的，后续成交量会马上回落下来。

面对春期假期三四线城市火爆的成交量，很多人寄希望今年三四线城市房地产将长盛不衰。但我们认为，这既要由该地区棚改货币化来决定，还要看当地房地产调控压力如何，更要观察这部分“返乡置业”群体是否“后继有人”。

而从目前来看，三四线城市房地产总体去库存压力仍在。今年三四线城市的房地产仍将呈现冰火两重天格局，就是少数热点城市会因受追棒而过热，而差的城市成交量会大回落，从新跌入低谷。

不执著财经 （ID: BZZCAIJING )原创时评

春节后猪肉价格为何又进入下跌周期？

自从春节过后，国内猪肉价格就开始一路下行，目前部分地区的猪价已跌破7元大关。据业内预测，猪肉需求进入阶段性疲软期，所以在未来一段时间内国内猪价仍难以走出反弹行情。

据山东省东平县猪肉市场价格监测数据，节后东平县生猪价格持续下滑。监测数据显示，2月26日东平市场生猪均价为6元，较年关时的6.5元下降7.69%，与2月初的7.5元下降20%，与去年同期的8.7元下降31.03%。

对此，我们认为，春节过后国内猪价下跌有三大原因：首先，春节期间居民大多重油重荤，节后就要追求清淡生活，饮食口味偏素食。于是，猪肉鲜销需求减弱，每年春节过后，生猪市场都会出现这样的惯例。

再者，在经历了几轮猪周期后，越来越多的小散养殖户被淘汰，大中型养殖企业比例的增加使得行业集中度明显增强。而这些规模企业通常会把成本稳定控制，所以猪肉价格波动会较小，可以实现按计划出栏。由于供应节奏稳定，导致目前国内生猪供应端较为宽松。

最后，屠宰企业压价也是主要的因素。目前屠宰加工企业已陆续开工，但由于需求不旺，屠宰量相对偏少，在猪源充足的情况下，这些加工企业往往会采取压价策略。预计后期生猪价格将持续弱势运行。

与过去几次猪肉价格大跌，养殖户亏损惨重的结果相比，尽管今年玉米价格有所上涨，但养殖户目前处于盈亏平稳区间。据测算，当前国内玉米价格稳定，均价在1.03元，猪粮比价7.12比1，养殖户每出栏一头生猪平均盈利233.30元。

未来猪肉价格是否会出现上涨行情，我们认为这取决于二个因素：一方面，目前国内玉米价格仍有上涨的可能，当前的“原料涨，猪价跌”这种怪现象不可能长期持续下去。现在一些养殖户开始考虑大量收购玉米补库存。不过，后市如果玉米价格上涨，猪肉价格很可能止跌回升。

另一方面，生猪和母猪存栏数如果持续下跌，猪价还可能止跌反弹。据农业部数据显示，1月份国内生猪和能繁母猪存栏量同比、环比继续双减，猪价下行压力会有一定缓解。面对猪肉价格下跌，养殖户要做好日常生产管理，而不要恐慌性抛售，这样猪肉的供需在短期内达到基本平稳。

春节过后，猪肉价格出现大跌，部分地区已经跌破7元大关。这主要是春节后“需求减少，供应略增”所致，目前养殖户又再次回到亏盈平衡点。后势要密切关注的，一个是饲料价格会否持续上涨，另一个则是生猪存栏数是否还会继续下跌。总之，猪肉价格的波动关乎到我国CPI的涨幅，所以必须要对此加以密切关注。

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四五线城市房价究竟还能疯狂多久？

对于“五线城市”铜陵来说，前几年光看着一二三线房价飙升，总是没有自己的份。而从2017年开始，房地产普涨红利终于轮到了它。多年来一直徘徊在四五千元的铜陵房价，2017年终于涨了20%，均价突破了六千元，核心区域房价更是高达1.5万元。而且像碧桂园、恒大集团、文一集团等大型房企都放下身段，抢着要在铜陵市开发房地产项目。

无独有偶，濮阳也属于五线城市，但房价远远超过四五线城市房价的范畴。如无锡属于新一线城市或二线城市，目前房价仅为12469元/平，而一个濮阳五线城市房价则也即将突破万元。此外，过去濮阳没有大型房企，都是一些小型开发商，而目前进驻濮阳的大型房企就有恒大、中梁、万达等。

对此，一位在深圳打工的网友表示：本来一线城市的房价让我们外来务工者“望房兴叹”，现在连老家所处的五线城市房价都要涨破万元/平方米，这让我们这些本想“返乡置业”的人情何以堪？希望当地政府能够加大调控力度，让我们能够更早圆上住房梦。

事实上，这次四五线城市房价上涨并非个例。仅是安徽的其他四五线城市中，滁州房价突破1.3万元，蚌埠突破1.4万元，芜湖1.2万元，合肥周边的肥东县，部分房价已破1.6万元/平方米。现在问题来了，是啥原因导致部分四五线城市去年房价出现飙升呢？

首先，本轮房价上涨是从一线城市开始，传达到二三线城市，同时四五线城市也受到了资金拉动的影响。之前一线城市受到房地产调控，于是大量资金跑到二三线城市去炒房炒楼，后来发现一些省会城市周边的四五线城市的房价仍处于低洼状态，于是投机炒房资金又开始推高四五线城市房价。

再者，一二线城市的房价飙升及户籍社保制度的限制政策。近年返乡置业的人群越来越多。再加上四五线城市并不限购，甚至于外地户籍也不限制，那么其他城市购房有限贷、限购、限户籍，而唯独四五线城市却没有任何重大的调控政策，所以大量炒机性购房需求就在部分四五线城市集中爆发。

最后，当地在行政区域重划和危房改造之后，增加了当地房地产的需求。再拿五线城市铜陵为例：近两年原属于安庆市的枞阳县划入铜陵市，行政区划调整让铜陵在摆脱了“华东面积最小的地级市”的同时，享受了一次人口流入的红利。

同时，近些年城市拆迁改造，濮阳率先进行的货币化安置也使得当地很多城镇居民拥有了两套以上的房子或相应补偿金。出售回迁房去买商品房的情况也不少见。

面对四五线城市房价开始逆市上涨，很多人担心最终连自己老家周边的城镇房子都买不起，但是我们认为，中国现在房子的问题是结构性问题，实际上国内的存量空置房，足够解决我们近14亿人口的住房问题，而四五线城市的房价上涨，也只是中国房地产落暮之前的最后余辉。那为什么说，四五线城市房价飙升是不可持续的呢？

第一，四五线城市房地产之所以过去没有经历过调控洗礼，是因为其去库存压力仍然巨大。而去年至今的房价出现飙升，正好是让当地政府化解库存危机的好机会。面对当地房价的快速飙升，今年四五线城市很可能采取“因城施策，分类调控”的办法，就是之前房价涨得过头的中心城区开始进行新的调控，而房价涨幅不是太大的边远地区，仍然可以酌情对房地产进行适当放松，有利于更好的去库存。

第二，从目前情况来看四五线城市要比二三线城市的产业结构更加单一，想要吸引更多的外来人口购房置业，那就要在竞争中脱颖而出。同时，四五线城市靠投机炒高房价容易，但要让房价长期保持稳定，就必须要吸引人口的净流入，以及基础设施配套要健全。如果没有配套的户籍、就业、子女教育、交通等利民优惠政策出台，四五线城市房价被抄高很快，但是出现暴跌现象也很容易。

第三，随着房价和房贷利率持续上涨，购房置业的成本在上升，同时，首套房杠杆率在下降。之前房价没涨时，在四五线城市购房也只有五六十万，而现在却要上调至一百多万。很明显首付成本也要高出几十万。

此外，房贷利率在去年同期是八五折优惠，现在多数银行的房贷利率是在基准利率上浮10%-20%，这无疑加大了购房者的负担，恐怕投机炒作会因杠杆下降和利率上升而退出房地产市场。

第四，四五线城市与一二线城市不同，刚需接盘能力有限。之前因为避免受到调控政策的影响，大量资金流向四五线城市房地产。而现在支撑四五线城市房价的是刚需。一类是，希望改善户型和学区的中青年夫妻。二是正值婚龄的刚需青年，一般都需要在市区或县城买房置业。三是以资产保值为目标的当地中产。不过，后续再也难有很大作为。受到当地居民对购房需求减少的拖累，这样的房价上涨难有可持续性。

近年来，随着一线城市房价暴涨，二三线城市房价的跟进，现在就连四五线城市方价也开始上涨了。但这样也只能引发市场的恐惧心理，生怕以后越来越买不起房了。但实际上，四五线城市基础设施相对薄弱、刚需接盘能力并不很强、房产去库存压力仍很大，必将导致炒房资金不可长期持续下去。未来无论是房企还是个人购房者，投资涨幅已经较大的四五线城市房地产的风险千万要小心了。

马云投资王健林！阿里为啥要做万达电影二股东？

万达电影继停牌7个月后，又于2月5日正式宣布，以总价77.94亿元出售12.77%的股权，每股收购价为51.96元（停牌前股价为52.04元）。杭州臻希投资管理有限公司和文投控股股份有限公司（下称“文投控股”）分别出资46.8亿元和31.2亿元后，成为万达电影第二、第三大股东。交易完成后，万达集团仍为万达电影控股股东，持有48.09%的股份。

据悉，杭州臻希投资管理有限公司为阿里巴巴集团（下称“阿里”）旗下公司。此次，阿里巴巴入局万达，意味着国内互联网四巨头“BATJ”中仅剩百度没有入局万达，不知道李彦宏看到今晚阿里巴巴也入股万达电影，是否也会心动不已呢？

实际上，阿里、文投控股也一直在寻找优质的影视项目，他们这次之所以选择入股万达电影主要还是看万达电影的实力。公开资料显示，万达电影2015年1月A股上市，拥有中国规模最大的电影院线，2017年营业收入132亿元，会员数量突破1亿；拥有直营影院516家，4571块银幕，约占全国电影票房市场14%的份额。

值得一提的是，王健林在万达集团2017年年会上透露，2017年万达广场总客流31.9亿人次，同比增长28.1%。这对于互联网公司的线上流量变现来说价值巨大。而阿里在零售业态上虽有三江购物、新华都、百联、高鑫零售、盒马生鲜。但在错失万达商业之后，阿里巴巴马上又在万达电影上找补回来了。

现在看来，阿里的新零售已经不再拘泥于商圈、卖场这些商业领域，而是延伸到线下广泛的生活服务场景，电影院就是其中很重要的一环。从业务角度看，阿里影业在在线票务、会员运营等方面的能力可以和万达电影构成互补角色。

对此，我们认为，互联网巨头相继开展票务销售平台业务，在线票务市场上，三大互联网巨头通过在线票务市场的“价格战”，成功撬动电影产业的话语权。阿里在入股万达电影后，双方首先落地的合作很可能是在线票务领域。显然，万达电影引入阿里的目的就是，助其融入互联网，扩大其在线售票的业绩。

那么，万达电影这次引入文投投股又有何深意呢？文投控股是A股上市公司，控股股东北京市文化投资发展集团（下称“文投集团”）是北京的国有企业，为首都文化创意产业核心投融资平台。文投集团在电影产业已投资耀莱影城、怀柔影视基地、环球影城等项目。显然，文投控股可以巩固万达电影“院线一哥”地位。

现如今，越来越多上市的影视院线企业加入战局，比如2016年，就有中影、上影、幸福蓝海三家以影院资产为主的公司先后上市；2017年，横店影视、金逸影视成功登陆A股；此外，拥有银幕数最多的大地院线也采用加盟模式在三四线城市快速扩张。“院线一哥”这个位置，万达坐得越来越不踏实，只有与文投集团一起合作，才能达到优势互补的效果。

当然，万达电影出售股权背后还有一个重要因素，就是为过去的激进投资埋单，在经过2017年下半年资金链遭质疑、海外项目融资遇阻、股债双杀之后，万达的“卖卖卖”模式还将继续下去。现在王健林似乎也明白了，在某一领域仅靠自己单打独斗是不行的，必须要引入一些重量级企业，大家一起搞事业，做到资源共享，优势互补，这样才能更加促进万达旗下的各个产业的朝着良性发展。

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340亿砸向万达 王健林为何要告别商业地产开发？

昨日（1月29日），由腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

根据上述以腾讯、苏宁、京东、融创等战略投资方金额测算，万达商业的估值约为2429亿元。基本上与碧桂园市值3456亿港元相当。而作为万达集团旗下核心企业，万达商业的主营业务是搭建线下消费平台为目的的商业地产投资、运营管理。截至2017年底，万达商业持有已开业商业面积3151万平方米，在中国开业万达广场235个，年客流量31.9亿人次。

截至目前，万达集团持有万达商业43.712%股份，王健林直接持有万达商业6.24%股份，王健林为万达商业实际控制人。同时，退市投资人持有万达商业14.273%的股份，腾讯等各方的入局也意味着万达商业从H股私有化退市时引入的投资人将悉数撤退。

不过，最近坊间传出，王健林又是变买重资产，又是资金紧张的消息，而这次腾讯、苏宁、京东、融创这四大商界巨头，总共出资340亿，来收购万达商业14%的股权，究竟是想雪中送炭救助王健林呢？还是他们本来就看到了收购万达商业股仅有着不为人知的秘密呢？

一方面，按照340亿占比14%的股份来看，万达商业的估值约为2429亿元，按照万达商业持有的3151万平方米物业计算，每平方米物业价值仅为7707元，这显然是极为有吸引力的估值水平。这就说明王健林甩卖的万达商业股份价格还是很吸引人的。

另一方面，无论是腾讯和京东，还是苏宁，购买万达商业股权并不仅是想做一个财务投资者。在新零售业态发展如火如荼的今天，都对线下商铺资源有较强烈的需求，而万达商业正好能够满足这种需求。

对苏宁来说，张近东提出来要在2018年开8000家店，入股万达商业可能有利于进一步加强与万达的合作，快速实现开店目标；对腾讯而言，双方可能将在会员导入、金融服务、仓储物流、物资采购等多方面展开一系列大数据合作；对京东而言，也有利于其线下店铺的开拓，在其与阿里的新零售业态的争夺战中，找到新的助力点，获得更多的线下商铺的资源。

据悉，在引入新一批战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。那么，万达的王健林究竟在盘算些什么叫呢？

首先，王健林希望尽快达到降低负债率，迅速达到“轻资产”的“小目标”。过去万达商业地产的负债率居高不下，导致了各大国际评级机构下调了万达地产的信用评级。为此，王健林在去年以638亿元世纪并购案，将旗下的13个万达文旅城卖给了融创、77个酒店卖给了富力，而万达在拿到了出售商业地产的资金后，第一时间就是要偿还之前在海内外欠下的有息债务。

未来万达新的商管集团，不再做国内商业地产开发。只会与当地开发商合作，由开发商出钱拿地，再由万达商管负责该地块的商业地产建设和物业管理。届时，王健林不仅可以转嫁商业地块的投资风险，又可以逐步降低整个万达集团的负债率，以期获得更好的投资回报率。

再者，现如今，万达商业回归A股计划中最大的不确定性就是“定性”，如果监管部门将万达商业定为商业地产企业，那么万达商业在A股上市的机会渺茫，但如果万达商业引入战略投资者，完成由万达商业地产开发向万达商管转变。那么，王健林的万达商管上市的可能性还是有的`。

最后，通过重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式，实现实体商业与互联网企业的双赢。

随着新一轮340亿收购资金砸向万达商业，王健林的商业地产开发业务将会逐步终结，取而代之的是线上线下齐头并进的商业零售的新业态。对于以苏宁为代表的各收购方来说，万达商业的全国性网点魅力巨大，有利于其更好的快速布局线下新零售。而对于王健林来说，通过股权收购能进一步降低负债率，轻资产运营。并且可以通过业务转型，大幅提升万达商管在A股上市的可能性。

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4个月关300多家 银行网点为何惊现关停潮?

有媒体曝出，在过去近4个月，五大行、股份行、城商行、农商行（含农合社）、外资行的营业网点关停数326家，2018年1月是22家，2017年12月是164家，2017年11月是90家，2017年10月是50家。在这其中，被关停的银行社区支行和小微支行、农商行的分理处关得最多，合计约占关停网点数量一半。

特别令人感到惊奇的是，部分银行机构网点一天内出现网点关停潮：2017年12月22日，一天之内，民生银行昆明分行江东四季园、南亚风情第壹城、天骄北麓等22家社区支行终止营业；2017年11月9日河北张家口银行石家庄普圆街社区支行等8家简易社区及小微支行终止营业。

而再从关停网点的地域分布分布来看，29个省（含直辖市）的银行公告了网点关停，14个省或直辖市过去近5个月的网点关停数超过10家；浙江、云南、北京、天津、四川、上海的关停网点数分别是42家、27家、27家、26家、22家、21家，居于前列。

对此，有业内专家表示，曾几何时，我国各类金融机构的分支行小微网点，作为便民金融服务和揽客导流的平台窗口，蔓延至各个社区街头；但近年来，随着互联网金融全民化冲击，零售银行转型、银行轻资产化战略推进下，一个个网络末梢的社区支行、小微行们可能“最受伤”。

按常理来讲，全国银行业的物理网点被关掉删减一些很是平常，并不值得大惊小怪。但是现在银行业关闭线下网点已成趋势，而且关闭的速度一天就是十几家，这不免让人感到困惑，中国的银行业究竟发生了什么事情呢？我们认为，造成这样的原因恐怕有以下几种情形。

第一，农商行前期扩张过快，造成农商行数量多，盘子大，所以成为近年来关停网点最多的银行。就在过去近4个月，来自各类农村商业银行关停网点数达到了73家，相比其它银行关停网点数（民生银行49家、平安银行31家、浦发银行26家）要多出不少。过去各大银行拼命扩张物理网点，但是随着互金崛起和ATM机的普及，农商行突然发现已不再需要那么多网点了。

第二，为降本增效，尽量减少区域内支行的数量。对于为何一天之内关停17家分理处，北京农商行曾表示，“主要是经营考虑，人流量太少了。”出于经营成本考虑，北京农商行选择精简了分理处。比如原来设有朝阳支行三元桥分理处终止营业后，原对公业务办理并入5公里范围内的新源支行。

其实，从17家被关停分理处地点也可以看出，它们主要位于北京房山、怀柔地区，多在北京五环外，位置和交通都较为偏僻。民生银行在同一天终止营业的22家昆明支行，也是密集分布在商住楼盘和高校内，同一片区域网点过密。人流量少、业务量上不来。我们认为：“正是这种投入和产出不成比例，这么多物理网点的高昂成本各大银行也实在承受不了。”

那么，银行的各物理网点究竟一年会有多大成本支出呢？终端营业网点至少要有场地、人员、安保等各方面成本，还有ATM机、柜台日常设备、网络专线、监控、门禁、各种办公设备，都要花钱。光是一家小支行的安保成本就要投入近千万。而过高的成本支出，以及不断攀升的不良率，则是近年来吞噬银行净利润的两大元凶。

第三，资产不在于多，而在于精炼。末梢的银行网点被裁并，除了成本考虑，不容忽视的背景是，银行要走轻资产化道路。过去银行以物理网点越多、职工数量庞大为荣，但现在要与发达国家银行接轨，就要走轻资产路线。各银行金融机构大力发展自助服务渠道，截至2016年末，自助设备交易笔数达400.14亿笔，交易总额59.91万亿元，同比增长5.95%。

第四，网络科技的发展，使银行逐步摆脱柜台成为可能。随着自助银行、网上银行、电话银行、手机银行迅猛发展，银行业金融机构网点服务离柜业务率大幅提高，2016年银行业金融机构离柜交易达1777.14亿笔，同比增长63.68%；目前，银行业离柜业务率为84.31%，同比提高6.55%。

与此同时，网上银行交易849.92亿笔，同比增长98.06%；手机银行交易金额140.57万亿元，同比增长98.82%；电商平台交易笔数总计3.28亿笔，交易额1.98万亿元；微信银行交易笔数2.18亿笔，交易金额为9.97万亿元，是去年的30多倍。

第五，缩减物理网点，有利于银行业务转型。举个例子，平安银行，2011年、2012年银行业资产大扩张时期，平安银行当年员工总数大增76.01%，2013年同比增16.98%，随后三年增速放缓，分别是5.26%、8.17%和14.20%，到了2017年，同比人数大裁减少近6600人，同比减少17.87%。而在过去三年，也是平安银行零售银行业务发展最快的阶段。

实际上，面对营业网点的减少和实体柜台的裁员增收，不少传统人员流向互联网金融业务，或者转向了证券、租赁、信托等新兴业务和非银机构。近年来，各大银行在一线上越来越多的出现了移动业务模式：没有柜台，由业务员带着移动设备专门负责几个社区，跟着市场卡、社保卡等合作一起推销业务。

平安银行提出“SAT（社交+移动应用+远程服务）+智能主账户”商业模式及多款新型消费信贷产品，升级口袋银行整体功能；在对公业务上，推行“C+SIE+R（核心客户+供应链、产业链、生态圈客户+零售客户”）全产业链商业模式。

也就是说，虽然各银行将社区支行给大刀阔斧的裁减了不少，但是业务员则继续在这边进行推销业务，这样既降低了物理网点的成本，又达到了扩展普惠金融效果的目标。

面对经济下滑、互金的冲击、业务转型等新的形式，银行只能进行大刀阔斧的大面积关闭各分支网点，这既是降本增效的目的，也有走轻资产化的需求，更是业务转型的必由之路。一夜间裁减十几家网点可能很伤痛，但是一直不裁减或者业务转型，那么将会则会面临生存危机。

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生育政策失效将给经济社会带来哪些危害？

近日，国家统计局公布数据显示，2017年全国出生人口为1723万人，比上年减少63万人。显然，我国出生人口数量和出生率两个指标都同时出现下降。

不过，令人稍感欣慰的是，二孩数量进一步上升至883万人，比2016年增加了162万人；二孩占全部出生人口的比重达到51.2%，比2016年提高了11个百分点。

对此，专家们表示，去年我国出生人口数量和出生率两个指标都出现下滑，主要是出现了自2016年我国正式实施“全面二孩”生育政策以来，首次出现二孩出生数超过一孩出生数的情况。

显然，出生人口数量的下降，并非因为适龄夫妇二孩生育意愿不够，主要是很多夫妇连一孩都没有生育。而恰恰是“全面二孩”政策的放开，或多或少的弥补了一点一孩出生数量减少的空白。

不过，中国人口增长率长期下滑已成大趋势。从表面上看，2016年是全面二孩政策实施的第一年，出生人口达到1786万人，比上一年增加131万人。原因是，生育二孩的意愿在短期内集中爆发出来。通常而言，生育政策实施第一年的效果最显著，第二年的效果次之，第三年就更是等而下之了。

实际上，早在2016年全面二孩政策实施后，一些专家就纷纷预测2017年将是生育高峰，但2017年出生人口数据表明，许多计生专家都高估了育龄夫妇生育二孩的意愿。现在问题是，无论政府如何放开生育政策，都已经无法再让国民生养更多的后代。

第一，生养孩子成本过高，而现代妇女都不太愿意在孩子身上牺牲过多。过去农村里养七八个孩子，只要管饱就成了，现在都市家庭养育孩子，奶粉、衣服、保姆、玩具、教育等方面的费用都大幅上升。把一个孩子从婴儿养到18岁成年人，父母支出的成本要高达几十万元。

同时，许多职业女性担心生育孩子后，会导致职位变动或者影响职务升迁。事实上很多用工单位不招生育期内的女性已成潜规则，这种性别歧视一直存在着。本人就看到过一位姓程的公司高管，在孩子刚出生一个月就急着取消产假上班了。

第二，现在进入生育年龄的不是80后，而是90后为主力，问题是，我国适龄生育人正在走下滑趋势。根据第六次人口普查数据所做的测算表明，中国18到44岁青年人口2017年为5.48亿，2022年将降低到5.18亿，五年间减少三千多万人。适龄生育人口的减少，也使我国人口出生率呈现下滑趋势。

第三，社会养老保障体系逐步走向完善。“养儿防老”这个以前农村居民多生孩子的经济动因正在逐步减弱并消失。以前很多人生孩子是为了自己老了以后能有个保障，现在不管是城里人，还是农村人口，都有基本的养老保障，晚年都能过上衣食无忧的生活，那为啥要在年轻的时候生养孩子来拖累自己呢？所以很多人开始选择了过起“丁克族”生活。

原来很多计生专家打算是政府放开二胎政策后，人口生育高峰马上就要来临，而现在看来，中国很多家庭出于种种原因连一胎都不愿意生，而且二胎的生育增长期也是不可持续的，届时我国将会直面人口结构性失衡的问题。对此，我们认为，人口生育率下滑则可能会对经济社会发展带来不少负面人用，更会对现有的社会保障体系带来长期的冲击。

首先，一般来说，人口的结构应该呈现平稳状态，就是老、中、青的比例大致相同。届时社会上很多工作需要大量年轻人去做，如果现在社会人口出生率低下，那么在二十多年后，很多用人岗位都会找不到干活的人。

试想，在一个社会中缺乏年青人的创新和活力，那么这样的社会就会缺乏朝气。最终搞得年老的想退休，却退不下来，因为没有找到足够多的年轻人填补上去。人口结构失调会对经济健康增长带来很大的负面效应。

再者，我国的社保体系主要是采取拿新职工缴纳的养老金，去支付已经退休人员的工资，这就叫养老保险的“代际赡养”，目前的赡养比正在逐步降低，原来是3.3：1，现在已经降到2.9：1。再往后看，发展的形势确实非常严峻，这就对养老保险可持续发展带来巨大挑战。

最后，我国人口进入老龄化后，养老产业的价格水涨船高，成为稀缺资源。拿现在来说，养老院的床位一张难求，护工的收入水涨船高。随着老年人口的增多，会对社会提出更高养老要求。

如果人口结构比重继续失调下去，那么恐怕以目前的养老产业资源，根本难以应付社会老龄化造成养老需求。届时，富裕的老人恐怕还能够活得比较体面，而多数贫困的老人生活质量和幸福指数将难以提高。

本来人口出生率的多少，政府只能做到纠偏，而在改革开放三十年来，我国人口的出生被人为的控制着，这无疑将扰乱正常人口结构。早在上世纪90年代中，就有人口专家要求放开人口管制，未被采纳。而现在即使是放开人口生育管制，也没有多少人愿意再去生一大堆孩子了。当老龄化社会的到来，将会给我国的社会和经济带来极大的挑战，恐怕只有通过更高瞻的顶层设计才能予以改善了。

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地王高价拿地被套给我们带来了啥警示？

临近岁末，各地纷纷曝出地王被深套的消息。12月中旬，南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工；而拿地近1年半，曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目，目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地，很多“地王”都处于停工闲置状态。

曾几何时，2016年不仅是房地产市场的丰收年，也是地王频发和各种数据不断刷新历史纪录的一年。这一年，全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元，创下历史新高。而房企拿地的积极性空前高涨，似乎只要拿到土地，投资房地产是稳赚不赔的买卖。于是，不仅是二三线城城市地王纪录被不断刷新，而且一线城市的高价土地也炙手可热。

但谁也未曾料到，到了2017年，随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力，诸多“地王”竟然被套了。这一方面有地王当年拿地楼板价已经高过周边二手房价格，这就要求房价必须要在此后一年多时间内持续大涨。另一方面，2017年各热点城市的地方政府对新推楼盘进行最高限价，地王本来拿地成本已经很贵，一旦遇到政府限价就可能会发生亏损。

先举个例子：2016年8月17日，宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得，而53727元/平方米的楼板价，一跃成为上海外环宅地成交楼板价之最。

尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米，但根据出让合同，如果扣除无偿交给政府的保障房和租赁房面积，宝山顾村地王实际可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米，价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。“面粉”贵过“面包价“，推房难度可想而知。

根据数据显示，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多，多数在建未售，目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工，他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。未开工的地王主要是因为，这些地区2017年的政府“限价”甚至直逼“地王”的楼面价，这意味着当前若入市即亏本。

对此，有专家提醒地王房企，房企开盘时间有政府明文规定，即地块完成交易后1年不开工罚款20%，两年不开工则由政府无偿收回。但现实是，多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。

现在问题是，2016年蛰伏的地王危机，在2017年末集中爆发出来，而且到2018年这个地王危机还会发酵。那么本轮地王危机究竟给我们敲响了啥警钟？

首先，对于开发商来说，不计血本拿地的后果很严重，弄不好可能导致企业出现巨亏。回顾近年地王历史，如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等，房企高价拿地后不久便遇行业下行周期，“地王”项目惨被套牢。往往是一个项目的失败，导致整个房企的长期低迷甚至歇业倒闭。

现在对于被套地王来说，如果资本实力很强，被套一二个地块也影响并不大，但是对于中小房企来说，项目被套的结局只有烂尾、企业破产，或者被迫折价出售项目。

所以，房企在经历了这次地王危机潮之后，要保持清醒头脑，在拿地时不要争当地王，要冷静核算一上拿地成本，切忌再出现面粉贵过面包价的事情，因为未来房价不可能会短期内出现大涨可能。

再者，对于购房者来说，千万不要购买被套地王的项目楼盘，否则很可能是房企被地王项目拖垮，从而危及到购房者的利益。为了摆脱被套的困局，有部分房企宁愿折价销售亏损项目，但回应的却是成交低迷。

杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。当地购房者心有顾虑，怕地王项目拖累到房企，引发无穷后患。所以，购房者如果要确保自己的利益不失，还是要适当规避地王房企，因为如果后续房企还有啥地王项目出于亏损，难保其不出现倒闭结果。

最后，地方政府应该限制土地价格的溢价率，银行方面也应该对开发商进行严格风控，避免开发商争当地王，最后接下一个又一个庞大的地王项目，把银行都给拖跨了，避免发生系统性金融风险尤为重要。如果说，之前银行业的不良率主要来自于制造业，未来银行的主要风险恐怕会转向地王和炒房者。所以，2018年防控系统性金融风险将是重要工作。

幸好，各大房企已经意识到了争当地王的危险后果。全国土地出让市场风向改变，土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”；南京土地市场降温，两幅土地“流拍”；四川森宇南湖项目160亩地块，因无人报名而“流拍”；武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。希望不计血本拿地争当地王的时代能够终结。

平说财经 （ID: BZZCAIJING )原创时评