【平安地产】乐观看待本轮行情

　　本轮地产行情或可更乐观一点。1）会议明确“止跌回稳”、“调整住房限购政策”，意味着楼市未稳政策不止，一线城市放松等政策催化仍值得期待；2）当前市场对楼市复苏预期仍低，且股价对楼市下行及业绩承压反应已相对钝化；3）地产机构持仓及房企市值仍处于历史低位；4）本周全市场估值抬升，地产（20.1%）相对沪深300涨幅（15.7%）超额收益仅4.4PCT，超额收益远低于年内4-5月地产行情；5）不排除部分博弈政策资金短期落袋为安，但我们认为将远低于“5.17”后的调整，建议保持乐观。

　　积极因素持续积累，国庆为首个观察窗口。根据我们最新专题《供需框架下楼市趋势探讨》，海外楼市企稳前后均有购房意愿和购房能力改善，当前国内已呈现改善趋势：1）购房能力：随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落；2）购房意愿：8月百城租金回报率已大于十年期国债收益率，随着未来LPR下降带来房贷利率继续回落，租金回报率吸引力将持续增强，有望带来二手房抛压减少及居民购房意愿提升。当前市场对国庆销售预期仍较低，本周重点50城成交环比升88%，若国庆数据好于预期，或将催化节后新一轮上涨。

　　短期仓位重于个股，中期看好历史包袱轻、库存结构优化房企。短期催化来自政策，仓位比个股更重要，若考虑潜在的一线城市放松、房价“止跌回稳”的政策目标，一线城市货值占比高、估值隐含较多房价下行折价房企或弹性更大，中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。

　　重申板块适度积极观点，再次强调中期板块机会大于风险。尽管短期板块涨幅较快，但仍建议保持积极，短期板块催化仍在于政策，持续关注收储进展及降息效果、楼市走向，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，个股关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等，同时经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。