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【算下一线城市房价理论大顶在哪里】
常听有人说，一线城市的房价是由全中国有钱人的购买力决定的。我觉得这种观点是站不住脚的，因为高收入人群看中的是别墅、大户型、学区房和城市核心地段的房子，这部分房子的房价才是由高收入人群所决定的。反过来说，如果一线城市里只有前10%的高收入群能够买得起房子，其余90%都买不起房子，... 展开全文

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算下一线城市房价理论大顶在哪里

常听有人说，一线城市的房价是由全中国有钱人的购买力决定的。我觉得这种观点是站不住脚的，因为高收入人群看中的是别墅、大户型、学区房和城市核心地段的房子，这部分房子的房价才是由高收入人群所决定的。反过来说，如果一线城市里只有前10%的高收入群能够买得起房子，其余90%都买不起房子，那么最后就会演变为一线城市前10%人群人均10套房子，而剩下90%的人群全部租房子住。纵观全世界，即使住房自给率最低的国家，也至少在30~40%左右，还从来没有哪个城市是前10%高收入人群户均十套房子，剩下90%人群全部都买不起房子只能租房子住。因此，说一线城市房价是由高收入人群决定，绝大多数人本就不应该买得起房子的观点是站不住脚的。真正能够决定一线城市中占绝大多数的普通商品房的房价的理应是本地中等收入阶层，也就是说一线城市的房价，归根结底是由一线城市的中产阶层的购买力决定的。而在一线城市里，房价最低的是远郊区的小户型商品房，而中产阶层里面购买力最低的则是本地首次置业的刚需们。

那么，当一线城市远郊区小户型的房价涨到首次置业的刚需们倾其所能也无法负担的时候，一线城市的房价的也就到了大顶。下面，简单测算一下这个大顶到底在哪里。
这里以统计局公布的人均可支配收入作为首次置业刚需的平均可支配收入，只可能高估了其收入而非低估其收入。因为首次置业的刚需基本都是刚毕业不久的年轻人，这些人的平均收入理应低于整体平均收入，第二、由于贫富差距的存在，用人均可支配收入代表中位数可支配收入是被高估的，人均可支配收入大概代表前第40%的人群的可支配收入。有人以BAT等互联网企业动辄几十上百万的年薪来代表刚需的平均收入和购买力，实际上是很可笑的事情。因为有这么高收入的人群早就N套房了，不会等到今天才首次置业。而新毕业就进入这些大公司的人群只占刚需总数的1%甚至不到。上述高收入人群是无法代表刚需的整体购买力的。

从上图的计算结果可知，以15年的人均可支配收入计算，一线城市远郊区房子的单价的理论大顶大概在3.6万元左右，现在除了广州以外基本已经很接近，尤其是深圳。
由于是静态测算的结果，所以理论上这个3.6万的数字依旧有继续上涨的空间。

第一，人均可支配收入上涨。第二，学习香港，控制新建商品房规模，改为大量新建30~40平米的迷你户型，由于总价下降，那么单价依旧有继续上涨的空间。第三、贷款利率下降。本次测算已是按照3.25%的公积金贷款利率进行测算，继续下降的空间微乎其微。

可以说，现在一线城市的房价，已经离大顶非常接近了。以股市做比喻的话，如果说过去十几年一线城市的房价是戴维斯双击（房价收入比和人均可支配收入）的过程，那么由于其现在的估值已经极高（房价接近静态理论大顶），未来房价已经丧失了估值提升的空间，双击变成单击。且由于GDP增速和通胀水平的下降，因此未来十年的人均收入增速也会远低于过去十年。因此即便最乐观估计，一线城市房价的估值（房价收入比）始终保持在高位，房价随收入提高而提高，那么未来一线城市房价的年均涨幅最高也不会超过10%，绝不可能复制过去十年房价增速远超收入增速，房价十年暴涨十倍的大牛市。反之，一旦未来十年某个时候支撑一线城市高估值的预期因素发生变化，房价被杀估值，那么很有可能十年后一线城市的房价还没有现在高。纵观世界资产价格历史，股票、房地产、石油、黄金。。。绝大多数情况下，极高的估值泡沫最后都是通过价格下跌来完成估值回归，很少有通过价格不跌，时间换空间的方式洗泡沫。也许，一线城市的房价能成为例外？

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