买房还是炒股？先看看售租比

有这样一个城市，我自己不在那里生活，但它的新闻总能引起我的关注。

我比关心自己所在城市的房价更关心它的房价走势。

它下暴雨时我会主动提醒生活在那里的朋友：出门注意安全

朋友说：X,你没事吧。

这个城市就是北京。

北京房租涨价了，相对于房价来说，我想说的是，终于涨了。

今天我们聊一聊房屋售租比，

如果我能把售租比说清楚，我旋即会聊一聊售租比VS市盈率。

售租比的定义搜狗百科是这样的：

很简单，房价与租金的比例，是判断房价是否【合理】的重要指标。

针对某一个具体的小区或者具体的单个房子，我们可以计算它的售租比。

我们也可以计算某一个城市的平均售租比。

（我最早接触售租比这个概念时我们通常叫做租售比，即租金与房价的比值。正好与售租比反过来，可能是为了与国际接轨，为了写这篇文章我发现大部分网站都使用了售租比，起初还有一点不适应，如果你跟我有一样的情况，多叫几遍就适应了）

我们先看一下几个城市的售租比数字。

首先是厦门：84。数据来自：中国房价行情网站

也就是说，厦门的房价相当于84年的房租。纳闷这个数字到底是大还是小呢？

我们需要对比。如果正在打篮球的姚明被外星人抓住了，一量身高226。外星人同样纳闷，这到底算高还是算低呢，外星人一想这好办，到大街上多抓几个地球人比一比就知道了。

下面是在中国房价行情网得到的实时数据和在外居乐等中文网站查到的2017年数据，数据不一定完全准确，用来对比胖瘦，没有问题：

中国厦门：84

中国深圳：62

中国上海：60

中国北京：58

中国南京：55

中国香港：51

日本东京：41

英国伦敦：36

美国纽约：35

姚明是不是高我们知道答案了。但是想要知道姚明是不是高的合情合理就复杂的多了。

厦门比东京伦敦纽约高了好几倍，但是不是就说明厦门的售租比高的不合理呢？

我们从房子与生俱来的两个属性来思考：

一，居住

相对于房价，租金是更能灵敏的反应当地的居住需求与房屋供应之间关系的。也就说一个房地产市场的租金水平，反应的是当地居民住房需求与房屋供应的价格平衡。

即一个地方房租越高说明这地方【刚性居住需求】越高。

当然，房价也反映居住需求，但房子本身具有的投资属性并不能说明房价高【刚需】就高。

比如说南京过去一年房价暴涨了30%，我们并不会傻呵呵的认为南京过去一年多了30%以前不存在住房需求的人现在忽然有了住房需求了。

事实上，南京房价暴涨期间我正在南京租房子，而且是中心地段，房租并没有明显波动。这恰恰说明住房刚需和房屋供给根本没什么特别大的变化，暴涨的只是房价，只是我们正在讨论的售租比。

所以，售租比上升说明房子的投资需求上升速度超过了房子居住需求的上升（假定居住需求也在上升）。

也就是说，一个售租比高的城市，是房子【用来炒的，不是用来住的】城市。这个城市的炒房需求大于居住刚性需求。

二，投资

房子的投资属性我们有一个很好的类比，做投资的人都熟悉PE，其实售租比跟PE基本上就是一回事。房价vs股价，租金vs每股收益。

无论PE还是售租比，用最通俗的话说就是计算我们投入的钱需要多少年可以收回来！

我们看几家公司的PE:

微博：156

阿里：71

陌陌：54

百度：48

谷歌：43

微软：39

苹果：23

IBM：11

我们做一个简单粗暴的比较，投资纽约的房地产跟买微软的股票差不多【贵】，而买南京的的房子类似于买陌陌的股票。

那么为什么有人为了获得同样的年收益，而愿意付出比别人高的成本呢？

我们做股票投资都很清楚，要想获利，除了每股收益，另外一个重要的途径就是股价上涨。同样，投资房地产除了收每年的租金，另一个获利途径是房价上涨。

陌陌比微软【贵】，无非说明市场对陌陌股价的上涨预期大于微软。

同理，北京的售租比远高于纽约，也反映了投资北京房地产的人对北京房价上涨的预期比投资纽约房地产的人上涨预期高。

说了半天，北京的售租比是否合理？房租最近大幅上涨又说明什么呢？

这个问题要看我们每个人是怎样看待这个世界的，说的直白一点就是，你是认为中国主要城市的售租比会一骑绝尘永远处在高位，还是认为会慢慢向富了很久的世界上其他悠久的中心城市慢慢靠拢。

你心里的答案是什么，就回答了上面两个疑问。

我的答案是，从现在起买房不如炒股。