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滨江集团(002244)杭州拿地利润几何?

机构研报精选   / 09月23日 10:01 发布

  投资要点

  供应规模年内最低,第三轮土拍热度平稳

  9 月 15 日,杭州 2022 年第三轮集中供地落幕,出让地块总建面 207.6 万㎡,成交总价 430.6 亿元,环比二轮分别下降 39.6pct 和 22.7pct。三轮土拍推出的 19 宗地块全部成功出让,流拍率与二轮持平;其中,8 宗地块触顶,占比 42.1%,环比二轮提高 15.4pct;整体溢价率 5.1%,环比下降 0.1pct。与二轮土拍相比,虽三轮土拍规模缩小,但主城区地块占比 68.4%,地块质量较高。

  同比来看,2022 年三轮土拍供应建筑面积较去年同期下降 208.5 万㎡(YoY -50.1%),流拍率持平;触顶地块占比下降 26.5pct,溢价率下降 1.87pct。

  竞得三宗地块,拿地权益比持续提升

  滨江集团杭州第三轮集中供地竞得 3 宗地块,总计容建面约 17 万㎡,环比下降 82.6%;合计金额 69 亿元,环比下降 69.2%。 2021 年杭州三轮土拍,公司累计获得 10 宗地块,总建面 99 万㎡;全年合计新增建面 462 万㎡。2022 年杭州前三轮土拍,公司拿地规模为 2021 年三轮集中供地合计建面的 2.5 倍,占 2021 拿地总规模的一半以上。公司拿地权益比进一步提高, 第三轮土拍新增项目权益占比 100%,环比第二轮提高 6.7pct, 较去年全年新增项目权益比提升 47.4pct; 2022 年前三轮土拍合计权益比 76.4%。

  新获地块区位优越,项目层面利润充足

  考虑公建影响,以算数平均法计算,公司 2021 年三轮及 2022 年前三轮集中供地获取项目的房地价差分别为 13949、12536、15108、17578、13060 及 15815 元/㎡,平均楼面价占销售均价的比例分别为 70%、68%、60%、55%、64%及 73%。虽然公司2022 年第三轮获取项目均为触顶拿地,地售比提高;但从区位来看,两块位于钱江新城二期、一块位于艮北版块,项目地理位置优越,有利于快速实现销售去化。

  参考公司的平均拿地价格及销售限价,我们预计公司杭州三轮拿地的 3 个项目可售货值为 97 亿元,项目层面净利润 8 亿元; 项目层面归属母公司权益净利润 8 亿元,权益净利润率 8.09%。2022 年三轮土拍 26 个项目合计的可售货值为 849.4 亿元,项目层面归属母公司权益净利润 77.1 亿元,权益净利润率 9.08%。

  投资建议:杭州 2022 年杭州前三轮土拍中,公司所获项目建面是 2021 年三轮土拍合计的 2.5 倍,项目层面归属母公司权益净利润是 2021 年归母净利润的 2.5 倍,未来盈利能力有保障。

  我们维持对公司的盈利预测,预计 2022 年-2024 年,公司可实现营业收入 492 亿、632 亿及 798 亿,同比增长 29.6%、28.5%及 26.1%;实现归属母公司净利润 35 亿、44 亿及 55 亿,分别同比增长 16.8%、24.9%及 24.2%;摊薄后每股收益 1.14、1.42及 1.76,当前股价对应 2022 年 PE 为 10.6 倍,维持“买入”评级。中泰证券


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赞(12) | 评论 (8) 09月23日 10:01 来自网站 举报