近日，蛋壳公寓公布了2020年Q1财报，营收19.4亿元，净亏损12.31亿元，较去年同期亏损增加了4.15亿元。

蛋壳公寓亏损扩大，应该说在意料之内。盈利难一直是长租公寓行业的死穴，比蛋壳公寓起家更早的自如、背靠万科的万科泊寓也一直在亏损。背靠巨头的玩家们尚且亏损，自立门户的蛋壳公寓亏损也就不足为奇。另外，2017年后蛋壳公寓疯狂扩张，也使其资金链承压，进一步扩大了亏损。

长租公寓盈利难，跟其运营模式分不开。长租公寓企业分为集中式、分散式两类，但两者都是以“租赁—翻修—出租”的模式运营。简单理解就是长租公寓企业租赁房源后二次装修，再租给用户，企业在其中扮演“二房东”的角色。

受运营模式的影响，长租公寓行业的利润率不足5%。因此，长租公寓企业必须具有一定的规模和入住率，才能实现盈利。但企业在扩大规模的同时，财务支出也随之增长，使其资金链承压。而这正是此前蛋壳公寓选择上市融资的理由。

但上市融资并不能解决行业盈利难的问题。而长期亏损，对于身处资本市场的蛋壳公寓，显然是不利的。

亏损痼疾步步扩大

2015年，蛋壳公寓在北京成立，正式入局O2O长租公寓行业。

2017年，蛋壳公寓营收6.57亿元，净亏损2.72亿元；2018年，蛋壳公寓营收26.75亿元，亏损13.7亿元；2019年营收71.29亿元，亏损34.47亿元；2020年第一季度亏损12.31亿元。

2017年至今，蛋壳公寓亏损额共计达63.2亿元。在长租公寓行业，亏损也不止蛋壳公寓一家。业内最先赴美上市的青客公寓，2017年至2018年共亏损7.43亿元；背靠万科、龙湖的万科泊寓、龙湖冠寓，也处在长期亏损的境地。

长租公寓企业普遍亏损，跟其运营模式分不开。而行业的运营模式又很难改观，企业只好在持续的亏损下选择上市融资。

据蛋壳公寓招股书显示，1月17日，蛋壳公寓在纽交所上市，融资金额10.6亿元。而这次上市融到的10.6亿元，第一季度就全部亏了出去。

除蛋壳公寓外，自如、万科泊寓也都面临资金不足的困境。

长租公寓的运营模式是先租赁，二次装修后再出租给住户。这样的模式盈利方式过于单一，所以长租公寓行业利润率极低。而企业想要盈利，就必须把规模做大，获得更多的房源和用户。

但长租公寓企业在扩大规模的同时，成本也随之增加。据蛋壳公寓财报，2018年至2019年，蛋壳公寓的运营公寓数量由23.6万增长至43.8万，增长率达43.8%。租金费用也由21.7亿元增长至64亿元，增长超过三倍。

成本高企，企业要想继续发展就需要更多的资金。因此，长租公寓企业上市融资就成了普遍现象。除青客公寓、蛋壳公寓已上市公司外，链家旗下的自如也在做赴美上市的准备。

在长租公寓行业，其普遍的盈利模式在于企业从租赁主那里获取房源，然后依靠住户和租赁主之间的价格差，赚取利润。这其中，还包含了装修、中介服务等费用。除去这些费用，长租公寓企业获得的利润也就所剩无几了。

在对价格十分敏感的租赁市场，长租公寓企业如果靠涨价提升利润率又会降低入住率。因此，自如、蛋壳公寓为吸引住户，都开始降低房租价格。价格战造成的后果，是长租公寓行业利润率被继续摊薄。据克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%。

低利润率的市场形势下，企业又急于盈利，就只能走扩大市场规模提升入住率这条路了。

规模扩张，雪上加霜

在长租公寓行业，线下的规模决定了企业在行业内的地位。住户在选择房屋租赁公司时，也更偏向知名度更高的企业。因此，长租公寓企业为了扩大知名度开始疯狂扩大规模。

而线下规模扩大后，入住率会随着企业知名度提升。抱着独占市场的想法，自如、青客公寓等长租公寓企业疯狂扩大规模抢占市场，使市场竞争更加激烈。蛋壳公寓也被迫加入扩张大军，以期能够在长租公寓市场占有一席之地。

2017年，蛋壳公寓经营的公寓数量为5.2万，2018年达到了23.6万，增长率为354%；2019年时，蛋壳公寓的经营公寓数量达43.8万，较2018年增长42.8%。2017年至2019年，蛋壳公寓的经营公寓数量翻了8倍，运营机构覆盖国内13个城市，入住率超过75%。

如此迅猛的扩张下，蛋壳公寓的租金成本也涨了近12倍，由2017年5.1亿元增长至2019年的64亿元。随着成本的迅猛增长，让本就难以盈利的蛋壳公寓，亏损继续扩大。

而长租公寓行业因为运营模式的特殊性，只有扩大规模才能盈利，但过度扩张又会导致成本高企，陷入“两难”境地。所以企业如何在扩张的同时做好风险管控，降低资金和管理端的压力，就成了能否走出亏损的关键。

长租公寓的未来可期：行稳致远是关键

事实上，长租公寓作为刚需，存在着广阔的前景。

据艾瑞资讯的数据显示，国内住宅租赁市场规模在2018年已经达到1.8万亿元，其中一线和二线城市达到1.2万亿元，预计在2023年增长至2.0万亿元，国内整体市场增长至3.0万亿元。广阔的市场前景，长租公寓的未来明朗可期，资本看好也是必然。

此外，5G技术和人工智能技术的发展，也给了长租公寓行业创造了新的机遇。由智能硬件和Saas软件组成的公寓LoT，可以实现公寓多场景管理，在线办理看房、签约等租房服务，进而提升住户体验。

智能公寓作为长租公寓未来发展的趋势，也会成为长租公寓企业未来转型的目标。但长租公寓行业盈利需要长期发展的趋势并不会改变，企业要想稳步发展，仍需要深入扎根，提升用户体验，才能避免因急功近利导致的负面影响。例如蛋壳公寓曾被爆出的甲醛超标、客户被贷款事件，带来了极大的负面影响。

总体来看，长租公寓行业的未来市场仍旧前景广阔。但企业要更进一步，就必须思考如何打好根基，提升用户体验，这才是决定长租公寓企业未来兴衰的关键因素。

而对于仍在亏损的蛋壳公寓，紧抓智能公寓风头的同时加强风险管控，才可能摆脱持续亏损的现状。随着国内住宅租赁市场需求增长，蛋壳公寓距离盈利也会更近一步。

文/刘旷，ID：liukuang110