水晶球财经 高手云集的股票社区
下载、打开APP

小议华夏幸福

踏波逐浪  / 04月15日 23:41 发布

一直就想要谈谈华夏幸福这只股票。说实话,自己在上面赚的也的确不少,虽然大头是因为撞中了雄安概念股的原因,但是不能否认这是一只堪称优秀的股票。今天正好蹭上交所问责这个热点来谈谈我对这只股票的认识。

首先,请闭上眼睛让我来给你描述一下一下:行业龙头、全国布局、年成长30%、与政府合作、10倍市盈率,你肯相信这是一只在沪深股市上市的股票吗?

当然了,它的劣势也很明显,市值已经在3000多只股票中位居前百名,高速增长的天花板必有一天会来临,只是不知道是哪一天而已;重资产操作,一旦资金流断裂的话,后果不可想象;高度与政府结合,在带来利益的同时也高度承受着政策性的风险。

就让我们来仔细看看这只股票吧。

(当然了,由于自己长期看好,并且已经持有相关仓位,所以,这个倾向性,你懂的……)

公司业务方式

不说虚的,公司最主要的两块方式,就是开发卖住宅以及产业发展服务,其他的收入也有,但是不多。如果只是听这个的话,似乎和房地产开发商+产业园区差不多,但是,其实本质是不一样的。

房地产开发商赚取的是地产增值+房产品牌溢价的钱,而产业园区管理则赚的是招商、区块规划、管理的钱,但是华夏幸福是不一样的,它采取的是前后打通的模式,一条龙的承接了产业园区开发、建设、招商、运营等业务,以产业发展服务为核心盈利业务,以住宅配套开发快速回笼资金,达到以产兴城、产城互哺的效果。尤其是随着其手下的产业园逐渐成熟,产业发展服务获得的丰厚利润开始显现出来,新增企业落地投资额45%可不是说说而已的。

说实话,它的盈利模式其实很简单,简单介绍如下:

占位选址

首先就是选址,在发现合适位置的地方,和地方政府共同开发,建立产业园区。由于它本身已经有了好几块成熟的园区,有了一定的影响力,同时愿意前期垫资,所以对于政府来说,在政绩的指引下,应当是愿意共同发展的。毕竟,无须任何实际出资即可完成土地整理和公用设施建设,并享受土地增值收益;同时,产业新城的建立可以提升周边区域价值,进而提升城市整体地价;最后,还可以吸引企业进驻投资,提高就业率,提升城市财政税收。当然了,地皮不可能太好,地块不可能太靠近市中心,否则的话政府大可自己发展。但是随着高铁的全面开花,基础设施的不断成熟,很多地块的效用在不断提升,公司也总结出了位于核心都市圈 50公里的经验。

垫资开发

然后就是垫资、开发,建设园区。说实话,这块基本上就是前期投钱最多的地方。因为新开发一块地,到底能不能开发起来,能不能成型,都是未知的事情,一旦失败,那打水漂的不是一星半点呀。所以这也是行业高门槛的地方之一,即使是你选中了地块,依然要通过自己的经营和开发,慢慢的使地块成熟起来,这就不是一个两三年的事情,对于资金的占用、眼光的判断都有着很高的要求。当然了,这一块从规划到开发也是有收入的,但是这部分的收入绝对够不上投入的,这一部分最大的作用就是为之后的两个部分创建条件。

房产开发

一旦开发起来,那就是造房子、卖房子了,这一块和普通的房地产商是差不多的,唯一的区别就是,其他房地产商赚的是土地的差价及房子的溢价,但是土地差价到底会有多少其实是不在掌握的。但是华夏幸福不一样,由于整个园区都是在它们的运营中,只要园区整体估值上升,那么土地差价也会一并上升,于是之前开发建设的红利开始在这个时候显现出来。

招商引资

当然,这个学名叫做产业发展服务。随着园区不断成熟,房价不断增加,公司的收入也在不断增加,但是这个并不是最重要的,最重要的是招商引资。好吧,这个时候公司做的更多是政府的事情,通过对产业园区的整体规划,有目的的去吸引优秀企业,构建合理的产业群落户,给地方创造出不断增加的税收收入。当然了,公司也不是打白工的,新增企业落地投资额的45%,那是很大的一笔数字了,其实包含的不仅仅是对招商引资的褒奖,更多的是对从无到有创建产业园区的一种奖励。

公司最主要的流程,就是这样的一个循环过程。由于一个地块本身就需要3-5年的深挖才会从初建到发展,从发展到成熟,所以公司一开始也是北京周边出发,进行的是精耕细作的方式,然后才逐步发展到京津冀,最后才开始异地复制的过程。

同时,由于它不仅能够带来税收的发展,关键还可以招来优秀的企业、人才,降低失业率,提高社会稳定性,并有助于经济转型,所以也受到政府的欢迎,可以说是一个双赢的结构。

公司特色

前期的成功成为了拿地的保障

公司第一个产业新城项目“固安工业园区”已经成为了标志性的品牌,曾经作为创造性典型经验,被国务院办公厅通报表扬,并入选国家发改委PPP示范项目。

基本上有了这个名誉,同时实际干的也不错的情况下对于它在全国的发展,在各地的卡位起到了举足轻重的作用,也成为了它标志性的护城河之一。

一般政府选择供应商的理由,要么是公司足够强健,要么就是有过成功经验,向华夏幸福这样资金雄厚,得到过国务院通报表扬,还有过多个优良传统的,可以说是各地政府的最爱了。排除私下的交易之外,很少有企业能够在这个层面和它进行交手而不落下风。

公司有着丰富的产业发展经验

强大的招商团队是公司重要竞争力。产业新城开发收入模式中的最关键的部分在于招商引资,而公司为支持产业发展服务配备了4,000 多人的专业化团队和庞大的数据库系统,设计并制定了完备的战略模式,这可以说在国内属于首屈一指的了。目前,公司已与40余家龙头企业结成战略联盟,与30多家科研院所达成校企合作,与100多家研发机构深度对接。对于中小企业,通过华夏幸福企业信息库进行招商,由各地区的招商团队来进行及时沟通更新;对于高级别的企业,如中国航天等高科技央企,华夏通过圈层营销,与数十家央企高层形成频繁互动,最终达到构建区域产业链的效果。

可以说,公司在这个方面,一路走在前面,同时这个方面也受到规模效应的作用。随着公司在全国不断的进行异地复制,这一团队的复用性也就不断增加,带来的效果是几何级数的。

成功卡位,加速异地复制扩张

除深耕京津冀区域外,公司已广泛进驻长三角、珠三角、中原城市群等核心区域,2017 年京外区域拿地规模占比达 6 成,未来销售占比有望提升至 50%以上。公司正在从区域性龙头向全国龙头进行蜕变。

公司两年多时间产业新城布局城市由 20 城扩大到 779城,均布局在核心城市群,排他性协议让公司卡位效果显著。同时,公司仍在不断加快异地扩张的脚步。(限于篇幅,具体数字就不放在这里讲了)

可以说,公司目前已经形成了成熟区域、建设区域、拿地区域三个梯队部分,未来随着成熟区域不断增加,公司的发展也会呈现出不断上升的态势。

新的发展

在开发产业新城的同时,公司还顺应国家特色小镇战略,推出特色小镇战略。相较于作为公司核心产品的产业新城,特色小镇可以说是产业新城的缩小版,开发面积在1-3平方公里不等,分布在城市半径50公里以内地区。

同时,公司首次开放全面合作,于18 年 1 月 31 日在京召开首届产业新城合作伙伴大会,寻求合作伙伴、共同搭建合作平台、推进产业新城模式的异地复制与全面布局。

存在问题

当然了,不能只说优点不提问题,公司随着不断发展,目前也是存在着不少问题的,具体如下:

1. 资金压力,公司已经是多次融资,借款、债券等等能用的手段基本上都用过了,而随着全国布局的展开,对于公司的资金压力必然远超之前,开放全面合作就是其针对性的表现之一。资金压力大、债务负担高是一把双刃剑,在景气的时候往往是带来超额收益的不二之选,但是一旦经济整体收缩的话,资金链断裂带来的雪崩作用也是毋容置疑的。因此,公司能否在走的快的同时走的稳,是一个非常重要的问题。

2. 公司异地复制的成功性有待进一步考量。虽然公司已经是这个领域的领跑者和成功者,但是究竟异地复制能否成功,能否带来如同北京地区一样的丰厚效果,这是谁都说不清楚的一件事情。别看现在拿地开发,不可一世,如果到时候招商引资做不好,把地烂在手里的话,资金压力事小,一旦牌子做砸了,日后再要翻身的可能性就不大了。而同时对于这么多园区进行开发、建设、招商,对于公司的能力考验可以说是更上了一个层次。

3. 园区结算的时差。招商引资与结算收钱存在着一个时间差,基本上在2-4年之间,具体视情况而定。说实话这一次问责的一部分原因也在于此,对于能否顺利结算、能否真的做到45%的结算是存在一定的问题的。这个问题说起来就很难用理性的态度来回答了,只能是仁者见仁、智者见智了。

4. 随着公司在全国复制的展开,其财务报表就更难读懂了。上交所的问询中很重要的一个原因就是公司的报表中有很多没有提及的地方,需要继续补充。说实话,真的要感谢上交所提出的这些疑问,反正我看了这份长达393页的报表之后头有点晕,表示虽然大略了解,但是细节部分真的是至今还没有消化,就不要说提出如同上交所那么专业的问题了,还是要感谢上交所的严格审核呀。

5. 公司的天花板在哪里。这个说起来不能算是公司本身的问题,但是也是市场的忧虑之一。公司已经跻身市值最大的100家之列。作为一家非典型房地产公司,在它前面是没有先驱的,也就是说它就是先驱。而对于这个没有对照物的公司,到底它的天花板在那里,就构成了一个问号,这也是它的市值始终上不去的原因之一。

总之,这是一家众说纷纭,一直处于风口浪尖的公司,是否认同公司的发展模式与理念,构成了最重要的分歧。也正是因为分歧的存在,使得公司的市盈率只有10倍左右。看多者认为目前价格简直是千载难逢,看空者认为公司资金链紧张、回款压力大、市值又高,不值得拥有。

至于笔者自己的意见,自然是坚定的站在多头的这一方,当然了,更加希望的是上交所的问责能够让公司股票来个两三个跌停,有着更好的入场补仓的机会。


已经有0人打赏共0水晶币
(22) | 收藏 | 评论 (18)
分享到:
04月15日 23:41 来自网站

请先登录水晶球财经网再评

狍小笼包贯穿三四季度的牛股仍将来源于此起彼伏的这些(04月16日 11:39)

18楼

理性翻倍顶一顶,成了老师的粉丝很高兴啊(04月16日 11:29)

17楼

兵发路线看不懂什么意思………………(04月16日 11:04)

16楼

玩股票的拉破车你的文章很接地气(04月16日 10:49)

15楼

王薯条买了就看多,这是个套路,哈哈(04月16日 10:44)

14楼

布拉格牛股比我自己瞎蒙强多了(04月16日 10:39)

13楼

葡萄一世界好干的干货。感谢(04月16日 10:15)

12楼

银行神探哎。。看的那么透。。(04月16日 09:55)

11楼

开心琪琪600876具有上涨潜力,值得关注(04月16日 09:29)

10楼

孤狼奔新忠实粉。(04月16日 09:24)

9楼

秋谷打豆豆股市赢家靠的是:独到见解和超前思维!本人但凭良心客观论市!(04月16日 09:14)

8楼

移动的小叮当继续跟踪老师的观点(04月16日 09:09)

7楼

陈富芳看得出,很有经验(04月16日 09:00)

6楼

桃花谷陷阱市场在扩大,规则在优化,什么玩家会取胜呢?(04月16日 08:54)

5楼

汾奋斗思想的火花(04月16日 08:49)

4楼

深巷 金缠指兼听则明,市场中的声音很多,多听听总比偏听偏信好。(04月16日 08:44)

3楼

金桔一倍就走好文,快快收藏(04月16日 08:34)

2楼

踏波逐浪@水晶球财经网(04月15日 23:42)

1楼